自地自建借牌使用執照.各小包營造報價估算.過程需注意得問題 - 工作

By Charlotte
at 2009-05-13T00:00

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我的建照快過期了.尚未動工.
因為樓梯設計不良.建築師要幫我變更.卻忙到今天圖面才完成.
尚未去掛件變更.已經展延一次了(去年八月建照下來)
到今年6月1日就過期了眼看只剩20天了..建築師又動作很慢~~
建築師要我趕快報開工~~
而我目前找到一對夫妻屬於土水的.口碑不錯.負責土水.抹璧.磁磚.其他的小包這對夫妻會幫我找.並幫我監督工程.
但她們不懂借牌和報稅問題.只幫我介紹可以借牌的人.
借牌的報價怎麼樣是比較合理?
我的土地約59坪.建坪80坪.商業用地.工程造價156萬
目前問到的一個借牌報價是工程造價156萬收一成.
其他由業主自行處理材料稅發票.工資發票.使用執照建築師處理?但我去問建築師?建築師又不希望由他來處理使用執照部分.
這樣我應該是要怎做比較好阿~~
如果我目前急著報開工.先找一家來報.將來找到有牌的營造廠?
我可以換掉原先幫我報的這家嗎?而借牌的錢.要怎樣付款比較有保障呢?
會走到自己借牌報稅這一步..我也很多無奈~~.唉!
附近鄰居過來人建議我.可以借牌透過土水幫我找承包商如.模板.綁鐵.水電.這樣可以便宜很多..找到好的小包.自己發包也可以有不錯得品質.所以我又驚又險的選擇這條路..唉!
那對夫妻說.景氣差.有工作做就好.她們希望業主自己承包.
這夫妻會介紹其他小包.也會幫我到現場監工和連絡所有事宜.要我放心.~~可是我依然不放心..自地自蓋房子應該很難吧!
***************以下是另外的問題.***********
有人知道現在的行情嗎?謝謝!
請大大幫我看看合不合理.還有什麼沒算到的?或會追加的?
目前土水夫妻說分別幫我找到的個小包的報價:
模板報一坪6500元.水泥車3500磅. 如果室內格間灌漿改為砌磚.
可降為5900元左右
水電一坪報4700元.不包含馬桶洗手台設備.水龍頭.(可指定大廠得水管電線)
綁鐵的:如果現在是鋼筋16.7.那麼她們綁鐵4500元.約一噸21500元.
最好是業主自己買鋼鐵..
灌漿一台約30米.6000元??(我聽不懂)不知道我的要幾台車?
沙一米1600運金?不知道除了叫沙和水泥?
挖土機多少錢.要挖多深?房子地基要多深多高?
(土水夫妻說模板的包商會幫我看圖看現場.依照圖面去施工.要我別擔心)是這樣嗎??
太陽能優惠方案是什麼呢?要怎麼和天然瓦斯銜接?
我的地基是全筏式.樑高度180深??這樣貴很多嗎?
請大大過來人提供經驗建議!!
感激不盡~謝謝!!
已更新項目:
大家好.謝謝大家教我的方法.
我不是太勇敢..在冬天裡.洗頭一半..頭皮下了洗髮精了.能怎辦??
如果建照過期...我再重新去申辦.建築師肯嗎.要再花什麼錢呢?
可能我說的不清楚抱歉.
我的地坪是59坪.一樓建坪30坪.2樓30坪.3樓12坪
這樣大概在82坪左右.
因為商業用地我也想建坪數多蓋一點.
這樣有點離譜.物料大漲.巷子外的透天店面.才賣7百~8百萬.
2 個已更新項目:
我5年前我還規劃到120坪......ㄏㄏ過了2年~~再過了3年.坪數一砍再砍.
到現在砍到剩82坪.......這房子將來如果要脫手.一定是要賠錢的.
只能自住.別請問營建管理是什麼呢...也可以委託他幫我監工.聯繫嗎?但要多少錢委託呢?
説真的..這樣借牌又自己發包.好累..好煩雜.
可能我都找到不對的人..之前一直跟著估價包商說.我錢不多.
一坪五萬左右就好.希望房子普通造價即可
.偏偏每個包商報天價.再來勸說這樣不貴.
天天打電話給我..打到我都不好意思接電話了.
四個月前.幾個估價包商還報到一坪8萬.
最便宜的也7萬...
3 個已更新項目:
最近鋼筋都降價.再去一一的詢問包商是否可降價了...
每一個都說只降鋼筋部分....結果算一算便宜個80萬
造價還是在6萬起跳............
在台中縣的地方..蓋透天..這樣造價還是太貴..讓人想到就退縮
我覺得造價5萬上下尚可以接受..
只是目前問到的都是天價........
建照剩幾天.已經是在最後掙扎了..
ㄏㄏ連頭髮也白了.
4 個已更新項目:
建築師可以做的服務很多.現在配合這間建築師事務所又結合室內設計.
我也明白.多出的服務付款.這部分我可以接受.
但光是結構圖.和後來請事務所幫我在平面圖畫2次施工的三個窗.
讓光線好一點....
事務所小姐回應我鄰棟房子多高她們不知道.將來業主蓋好再自行開窗.
事務所說只負責設計我的房子範圍.這樣說::
5 個已更新項目:
我才知道原來事務所沒有人到現場看地.也沒拍照和詳細紀錄
隔壁棟多高.有沒有遮敞物.窗戶要開多高.暗溝.明溝.暗角光線.其他狀況完全不知道..再和我爭議...和當初所談服務...已經相差甚遠..
就事論事.....我也不去批評.....說實在的.....很無言.
我只想趕快順利去處理下一個難題.
我想~~我的建築師..服務空間有限.已不再聯想...
還是趕快毅力更生尋找其他方法.
6 個已更新項目:
我的建築師
先前大家建議我.請建築師幫我計算規格數量.
只有幫我計算鋼筋數量..我等了一個月.最後還是請包商初估大約40噸.
........發現孤兒是我這業主目前寫照..........

Tags: 工作建築師

All Comments

By Skylar Davis
at 2009-05-13T02:24

你太勇敢了
佩服佩服
我之前也曾想如此
但是
想到隔行如隔山
就打消念頭了
其實你目前如此估價
開工後有多少沒有考慮下去的你都不知道
你一定要找一位統包商負責
其實就算找到還要打聽他的經驗與後續處理的習性(要去看他之前蓋過的並與屋主聊天)
你想想看
建築師(設計師)要與統包商溝通
統包商要與各項小包商溝通
小包商要與各師傅溝通也要與各小工溝通
這個中間只要搭配協調不順工期就要延展
只要一部份小包工感覺虧損~~~托工或延誤~~最慘的是不做了
其實就算建商他都必須承受統包工協調問題(下面各小包商的問題)
蓋房子不是你的全能
其實每位包商在之前都會答應你
做下去你會不會順心就要看這群的能耐了
到時後一追加你就要哭
每個一喊追加追加,不然就托工看你怎麼辦
房子蓋到一半停工更叫你哭笑不得
想換其他包商進場~~~請打消念頭吧
[行話你不懂~我也是最近了解的~這就是行規~換包工進場是有時間行規的~]
如果你信得過那土水夫妻就請他們當包頭負責全程監工
並擬雙方契約簽署[將逐條價錢與施工相關注意要求事項~只要想到的都列進去~再雙方逐條認同]
對各小包商也一樣要負起責任,或是你與各各包商逐一協調簽訂契約~~如此比較有點保障
如果要自己來就要累一點~~~~至於施工方面就要靠自己的多問多巡每日拍照建立工作日誌以防爾後糾紛問題
這方面做好事前簽約與進行式的資料~可以保障事後的糾紛~~~~其實就不用擔心了~~~~~
室內格間灌漿請改為砌磚~~~~這樣就可以了
模板的包商會幫我看圖看現場.依照圖面去施工.要我別擔心)是這樣嗎?一般都是這樣~~~~
但是要親自與模板包商溝通了解~他給你的知識你可以叁考再去問人求證(設計圖應該都有叭)
其實你應該與土水夫妻及各包商親自逐一溝通設計圖並以設計圖為主併談好的價格來簽約就可以了
至於價格方面~可到部落格去找一些包商的部落格詢價就可以了
至於價格方面不穩不便於說~~~~自己來當然要好好的訪價再與包商談搂
其實自己來也可以學個經驗
有了經驗就可以去搞個私人建設買賣了阿!
你還是辛苦一點多找幾家蓋房子的包頭來估價,
每個人說的方式都不一樣
知識與常識就是從這裡面吸收的
自我判定何者適合自己的
最後要不要蓋在於你
(我有一位朋友找了十多家談了將近二個月剩下七八家,他很努力的還要求各類小包商去建材行選看材料樣式,還找到燒磁場,介紹給承包商,並整理各家估價單逐一溝通協調,價錢與材料品質一樣,當然價格也是選偏低且合理的,最後他去叁觀所有建商蓋過的房子,並私下與房子主人聊天獲得資訊,其實當我們聽到後覺得非常不可思議,哪家會幫他蓋啊!就算要蓋品質也一定有問題,不然承包商要虧本了,最後他竟然找上願意蓋的包商,最後還是介紹給他了~~現在他的房子都比我們當初蓋的都還好~~~~~~辛苦在前享受在後~~~嗐~房事真的是惱人的秋風秋雨斷腸人)
多找幾家訪價叭!
2009-05-19 09:07:52 補充：
如果說大部分都已經自己來了
這個時節景氣不好,有工作就已經不錯了[這句話是正確的~我以前有一群蓋房子的朋友現在都轉行了]
你的造價應該還可以下壓~~~(我朋友的房子剛剛完成~看了他的造價都嚇了一大跳)
如果說後續你想要自己來也不難~但是你要耐的了性子
如果你要找監工
建議你找一些有統包經驗的(況且統包者自己也在蓋房子的土水.土木包工),不需要特別花錢請監工~多一個人有可能這會讓你多受氣的(經驗告訴我的~他賺兩手錢[一手賺你的,一手賺下包的]卻沒付多少責~終究還是自己出面處理完成)

By Una
at 2009-05-17T20:35

本公司為成立2x年之甲級營造廠
如果您有自地自建的需求或是相關疑問
歡迎來信詢問
本公司竭誠為您服務
[email protected]
互利營造林開慶

By Charlotte
at 2009-05-14T21:22

你好我爸爸已經蓋房子20多年了都在台中縣蓋，他都買地自建自售，所以從申請建照到房子建造完成他都可以處理，你可以將您的問題問他他會很熱心幫您解決喔
成本方面他也可以算喔附帶一提他蓋房子的技術很好喔
電話0937732525彭先生若有問題可以mail給我[email protected]

By Kama
at 2009-05-14T17:27

一般人想自地自建的問題，跟你所面臨的問題大致上差不多。
整體工作項目大致上可分為三大類，
1.建築師---規劃設計和繪圖。
2.工程公司---假設工程，基礎工程，板模工程，鋼筋工程，混泥土工程，粉飾工程.....。
3.書面申報資料---地質鑽探報告，水保計畫，建築線申請，鄰房鑑定報告，申報開工，土方證明，樓層堪驗，臨時水電申請，申報五大管線.....。
目前會統合這些工作的的公司，有建設公司或有這方面經驗的工程公司，並非一定是營造公司或土木包工…..。
這些有經驗的公司大多承接較大的工程，大案跟小案其實工作流程差不多，基於成本管銷和利潤會選擇案子。
各小包給你的建議都只是工作上面的一小環，您需要的是能幫你整體運作，甚至考量之後增建的問題…..等。
本人專做獨棟透天別墅，從一塊土地到申報興建一直到使照，最後包刮室內裝修，
最近在台北辛亥路有興建跟你土地面積和興建坪數差不多的工程，當初也跟你一樣面臨這方面問題，快來不及申報開工了，經過朋友介紹認識我而承接這項工作，目前正進行外觀粉飾貼磚工程，歡迎你來現場參觀比較，希望有機會幫你服務，我的聯絡信箱是[email protected]

By Odelette
at 2009-05-15T13:04

找我的話一坪50000就幫你做了.

By Doris
at 2009-05-15T12:40

*先生謝謝你的回應
可能我說的不清楚抱歉.
因為商業用地我也想建坪數多蓋一點.
但短短的時間物料鋼筋爆漲暴跌
本來是規劃120坪.後來一砍再砍.
後來討論用4樓地基.將來有錢再增建比較安全.也合法
我的地坪是59坪.一樓建坪30坪.2樓30坪.3樓12坪
這樣大概在82坪左右.
我的地是在4米巷子底.其他多餘地坪的要留停車空間.和倒車用
2009-05-14 21:01:15 補充：
會以筏式為地基.......ㄏㄏ
我現在的爸媽家.外婆家.南投阿嬤家.全部都因地震
倒.和半倒.阿嬤還因壓傷下半身差點癱瘓去住院醫治.
不論是年紀輕輕的朋友或鄰居同學地震而身亡...很多個.
到現在我家那一區倒了40間房子.空地雜草叢生.晚上依然悽涼...
2009-05-14 21:02:26 補充：
當時921亣地震大家都躲在空地睡覺..一整排屍體裡有小孩有全家..離不到20公尺
停電的夜裡.看到用垃圾車.閃爍燈開過來靠近時.
..就知道又載送屍體來了..
那幾天很冷..又有餘震.很多人不敢回家拿保暖衣物.
有人到子母車檢棉被來取暖...我看在眼裡...不知要不要說:
其實那綿被是包覆屍體用的..站在旁邊看了幾分鐘..我決定不說..
可怕的記憶
這是我為何堅持要用筏式地基的想法.
2009-05-18 06:39:15 補充：
是阿~~謝謝你的提醒..
這幾天我去找了有丙級的包商談.
還告訴包商~~建築師幫我算出數量為40噸.(預留)
再算出施工報價一坪到7萬5..不但議價空間沒有..
還讓我多訂10公斤高價的鋼筋..?並去付現金款..
最後認賠殺出..
包商建築師是朋友...
對我來說
彼此沒有互相把關..
對我卻是個錯誤的開始
這是我今天以前都還沒聯想到的..
走了一段路..發現有些人實在不實在.誠懇不誠懇.
還是多聽多看多考慮..專業人士意見才是.
把錢留住.花在刀口上才是王道.

By Sarah
at 2009-05-15T05:28

1.版主是外行人,也敢自己蓋,真是勇氣可加
2.建議你建照過期就放棄了,硬蓋反而損失更多
3.你可先去看新屋,假裝要買,然後問東問西,看東看西,這樣,你後續蓋的屋,才會漂亮,品質才會好,價格才會公道
4.以上你的報價單,砍2~5成才是成本,但因為你外行,所以,還是有賺頭,比如你知道鋼筋怎麼綁嗎?要應付你這個外行人,1噸實綁3000就夠了...
5.土水夫妻,手路是有,可惜上不了臺面的,那只能增建用用,蓋新屋用她們....,相信新屋落成,俗又有力會是這棟的名子....
2009-05-13 16:00:47 補充：
6.我的土地約59坪.建坪80坪.商業用地.工程造價156萬
7.我的地基是全筏式.樑高度180深??這樣貴很多嗎?
A.上面兩句很矛盾...59坪只蓋80坪?哪國的容積率?只蓋2樓?
B.一建坪造價2萬?建築師列的?最陽春也要3萬/建坪
C.只有兩樓就蓋筏基?您是蓋在車籠埔斷層上?好地震來時,享受衝浪的感覺?
D.該高的不高(容積),該簡的不簡(基礎),該好的不好(3萬以上/坪)
2009-05-15 20:23:14 補充：
1.能用筏基,算是最好,房子本來就越放越值錢,作筏基也是合理的
2.但,除了筏基,騎樓鋼筋最為重要,若可能,騎樓柱要加強,才不會地震來時,2樓變1樓
3.但,這樣還不夠,1樓最好用熱車L鋼筋+加釩,這樣是最壯的組合,2~3樓就熱車L鋼筋就好,數量也不用太多...
4.一般來說,1m3的混凝土,配筋量為100(低標)~200(最高標)kg,你可看你數量表裡的鋼筋噸數除混凝土數量,就可以算出你的鋼筋是哪一標,建議最好有150kg,就很壯了
2009-05-15 20:34:00 補充：
5.台中1建坪5萬沒人要作?高雄若有5萬就算頂級的了...,不是他們欺負你外行,就是看準你被逼急了
6.要知道,採購發包,時間若在業主手上,就贏一半了,希望你能體悟這點
7.以我旁觀者來看,你真的蓋下去,才真的是賠,賠很大,賠不用錢
8.建照過期算甚麼?
9.一塊好的空地,價格會比同樣一塊地+一棟爛建築貴,身為建築人,蓋的好就賣,蓋不好自己住,也爽,這是最基本的,但,最初衷還是以蓋的好賣好價為目標
2009-05-15 20:41:13 補充：
10.話說回來,你很雜亂無章,須知,空地-需求設計-數量表-建材等級-包商-工期的順序,你沒訂好數量表,建材等級,讓包商按表填數字,再評估建坪單價,這樣就不對了
11.今天,包商就算報5萬/坪,改天不是偷工減料,就是吵數量不符,或建材等級...,那麼...1坪5萬,你以為是轉機的開始,卻不知也是你痛苦的開始...,不是嗎?
12.更別說施工品質了,你知道921很痛,知道筏基很安全,但,你知道鋼筋要怎麼綁嗎?要怎麼要求嗎?還有模版,混凝土,水電,泥作等你去克服咧...
2009-05-15 20:45:36 補充：
13.最後,有意見請寄信給我吧
14.以專家的眼光來看,82坪用了40噸....,就算是筏基,也太超過了!!布知道的人...還以為你買這些鋼筋,是要蓋總統府防空避難室嗎?30噸還合理一點...

By Daph Bay
at 2009-05-16T10:25

術業有專攻.聞道有先後.(每一種行業都有一些行業的竅門.非三言兩語所能道盡).蓋房子是一門很深奧的學問.(當然有機會去接觸.學習是一種很好的人生經驗.但若非日後都以建築為業.給你一個很忠懇的建議.光是看一場是無法全盤了解的.還需進修看書.也要有人從旁指導及解說).需要統籌管理各別工種及規劃.聯繫.才不致於使施工期產生空窗及接續不上的問題(這會拖延工期也會造成成本增加).
建議你給一家專業.口碑好的營造商去承攬.統籌規劃.管理(你保有共同監督權.可以參與施工進度及品質的監督又不需花費太多的精力).
一個新建案.從無到有.基礎到完工.林林總總的工種及建材商超過上百.你若各別發包.自己找工.有時(依我們的經驗)完工後的結算.都會超出自己的預算.甚至於某些地方會被"刁難到".
一家組織健全.合格的營造商他不會借牌與你.(他要擔負的責任及壓力.相信你也負不起.)會出租.借牌的營造商大多實績不足.又有養牌的壓力.所以才會走上這條路.(在工程界營造商倒閉.時有所聞這點必須注意.......非你人力所能控制).
以上供你參考.如有任何疑問歡迎來電.我們竭誠為你服務及線上諮詢.

By Carolina Franco
at 2009-05-15T19:35

1.才剛開始問題就這麼多,開工後....,也只能說你太勇敢
2.或許花錢請顧問做營建管理也是一種省錢辦法
3.祝福你

By James
at 2009-05-16T20:19

版大
看過你的詢價及問題
還是建議你找營造廠比價
由專業營造廠幫你蓋比較妥當
至少你可以鎖定你的成本
還有窗口單一比較好管理
如果非一定要自幾發包管理
還是要多問幾家廠商
比價不吃虧的啦
千萬不要當冤大頭

By Mary
at 2009-05-13T09:57

我很認同樓上大大的看法
您真的很有勇氣
記得我常對客戶提到
住家是您這十幾二十年或更久的生活領域
若您希望可以天天生活在愉快且優美的環境裡
請在您決定施工前
確認您找到您可以信賴的人(設計師或建築師或....)
過去很多的經驗告訴我們
您現在省下聘請專業人士的費用
會遠遠不及您未來失去的一切(雖然那不是絕對)
但您需要非常好的運氣...相信我
建議您不需要急於一時
展延可以再展延
先把您真正想要的空間還有材料'預算及圖面都確認了
再去作吧
越專業的公司可以提供您越清楚的工程合約內容
越情楚糾紛就不會有
您也可以更放心的搬新家囉
要不然工程期間您還是會超勞過度
又無法得到對等回報
屆時一切已晚...三思ㄚ
提供以下資料供您參考囉

By Olga
at 2009-05-17T11:43

我只能說您真是太勇敢了！
建築案不同於室內裝修，除了比價以外，
更重要的是找到信用極佳的承攬商。
裝修的價差至多是品質的好壞，
而建造則攸關身家性命的安全！
建議您.....
不該把價錢放在最大的考量，
而是您找的承攬商是不是真的信譽很好！
在預算方面，如果您的總樓地板面積是80坪，
以RC構造+室內紅磚隔間，一般每坪預算可抓在5~7萬左右，
因為還要看你使用的建材，甚至可能做到每坪15萬也有可能，
所以您這樣問我們也很難幫您評估。
我有營造廠3年+建設公司9年的經驗，
看您說到模板及鋼筋的單價，
是比以前我們發包的價錢高很多，
但是您是自建的小工程，我想價錢比較高也是無可厚非吧！
最後，還是建議您，承攬商的信用及口碑才是最重要的，
安全至上！
祝福您~~~

By Rosalind
at 2009-05-15T04:40

土地約59坪.建坪80坪.商業用地.工程造價156萬
造價有點低，又是全筏式基礎.樑高度180深，我想應該是兩層樓吧，用筏式基礎有點超過了。
可以請建築師提供數量表，也請建築師協助依數量表作出預算
依據預算，便能協助你自行發包選擇合理的總承包商。
發包的辦法：
一、數量表(只有數量，沒有價格)就是標單了，找至少三家營造廠(丙級甚至乙級)進行比價然後一一談好條件再決標。過程中你就會知道差異以及相關的知識了。
二、不給數量表，直接給建築圖面，讓廠商去算數量，再來比數量比單價，再一一談條件再決標。
三、有的建築師也會協助業主作營建管理及監造，當然都要付費，這對你是最簡單也最方便的作法。
勸你跟建築師談看看吧，畢竟即使自己發包順利，建築過程中也會有你許多意想不到的問題，最可怕的是追加工程款的問題與糾紛。
而且你只剩沒幾天，如果建築師肯幫你，會是最快的辦法。

自地自建借牌使用執照.各小包營造報價估算.過程需注意得問題 - 工作

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