103年地政士考試心得 - 考試

《前言》

原本就計劃去年參加不動產經紀人的考試，今年考地政士

有幸通過以後，隨即開始準備地政士

經紀人的考試心得可以看 #1J2PRTIz(Examination)

上禮拜剛考完，趁著還有點記憶的時後分享一下準備的心得和歷程

(同時也希望明年這時後不需要再分享一次)


《背景》

私立大學商學院畢業，房仲經歷一年半，自修通過經紀人

考完經紀人以後就報了大東海的面授班

補習的這部分我可以談一下

1、補習的必要性？

當初原本就是計劃自修經紀人、補習考代書

畢竟代書考試的深度和廣度都比經紀人高，又是全申論

事實上補習班老師給我的幫助也滿大的

建立完整的架構、釐清觀念、重點的提醒，比我自己念經紀人清楚很多

但是相對的補習班老師的素質就很重要

2、面授或是函授？

這就要考量個人的念書習慣、交通等因素

就我自己而言，我覺得面授比上函授有感多了

再加上多認識人對我未來的業物也有幫助

所以一開始就是以挑面授的補習班為主

函授自制力不夠很容易分心

大東海可以循環補課，我在補課常常看到一半就忍不住完手機或是趴睡一下

然後發覺漏掉很多再倒帶重複聽....

3、補習班的選擇

其實我覺得挑補習班應該要以挑老師為主

老師教的好壞真的差滿多的

我自己是住桃園，但是在中壢的大東海報名

因為我在桃園碰到的櫃台一問三不知

後來就去中壢問，碰到的櫃檯講的比較清楚，就在那邊報了

(當初差點報桃園唯一有面授的三民，後來想想還好沒報)

大東海有分一次的跟保證班，保證班是可以重複上課到考過為止

我是想一次就考過，就算沒過接下來就靠自修，畢竟已經上過一次課了

不過好像滿多人都是因為有保證班才報大東海

大東海好像都是一家報名全台都可以上課、補課

4、老師的評價

土法、土登、土稅的部分我覺得蕭華強老師教的很好

觀念講的很清楚，上課很有邏輯，個人相當推薦他的課

講解很流暢、教的口訣也很好用

像是在土登單獨申請登記的時機、當事人免親自到場時機那些很難背的地方

幫助都滿大的

陳翰基老師名氣比較響亮

但我反而覺得課是蕭老師上的比較好

並不是說陳上的不好，但是如果二選一我會上蕭的課

陳有一個比較大的缺點是上課會虎頭蛇尾

前面教的很慢很細，到最後幾堂課很多地方就跳過

聽說他往年都用一堂課把徵收上完

土登後面的測量複丈更只用半節課就講完了，問題那裡是地政士大重點阿！！

雖然說幾乎所有的補習班老師都是前面慢後面快

但是我還滿不喜歡這樣的上課方式

至少蕭的進度就掌握的比較好一些

他上課很隨興，每一循環舉的例子或寫的板書都會有一些不同

就是已經把內容融會貫通，信手拈來就可以講解那種

不過該講的內容都會提到，比較不會有前面講很細後面用飛的情況

至於民法，我完全不知道蔡裕樹老師的課到底好在哪裡？？

我只聽一兩堂就聽不下去了，上課東扯一點西扯一點，完全沒有架構

另外一位陳盛也是不知道在上什麼東西的

只有王運時好一些，不過我聽到他的課已經快考試

也只看了前幾片帶子，不曉得後面上的怎樣

補大東海民法、信託法可能得自己念


《分數》

國文 測：26 作：27 53
民法 7/17/15/18 57
土法 20/21/14/24 79
土登 20/17/12/17 66
土稅 23/15/21/17 76

總成績 67.85 應該是30名


《各科準備》

土地法

因為考經紀人念過，準備起來相對好上手

蕭跟陳的課都有上，但我以蕭老師的課為主

盡量在上完課1~2天內複習上課的內容

用的書就是兩位老師的課本

今年土法除了土徵那題不太會寫，其他三題都是考古題

規定地價那題只有91年代書檢覈考考過1次

因為蕭老師上課有說這裡重要，所以我有背起來

地政士法因為法條不多，就把蕭老師課本內容都全背

土地登記

完全陌生的科目，一樣是兩個老師都聽

蕭老師的土法土登我都聽了快兩輪

我念書習慣都是第一次當打底、建立架構

再念第二次很多地方就會覺得豁然開朗

但是要聽第二輪的時後時間不夠，所以很多地方都跳過了

補習班面授進度是到考前兩周才會全部上完

上課上到中間我有先把後面的帶子先看過一遍

考試時土登跟土法相反，只有免繕發權利書狀那題比較熟

實例題就憑觀念寫，有寫說先申報贈與稅和增值稅

但是受贈人是公益團體所以免增值稅

然後寫法人申請登記要檢具法人登記證明文件和代表人資格證明

義務人要檢附法人印鑑證明之類的，最後寫贈與移轉所有權的應備文件

我也不知道這樣寫對不對

複丈那題不大會寫，念的時候想說比較不會考就沒背熟

測量那題考完滿幹的，因為明明知道很可能會考卻沒念熟...

土法土登這兩科我都是邊念邊整理考題

陳老師的課本有一個好處

就是他會把幾乎所有的歷屆試題都放在每一章的後面

我就從考題重複的次數和在其他地政考試出現的頻率來抓重要的考題

我有把地政士出現過的考題放到evernote上，在外等車時就可以拿出來看一下

土地稅法

這科考經紀人念過一部分，內容也不像土法土登那麼廣泛

但是蕭老師今年的課沒有上到遺贈稅、稽徵法

所以我這兩部分都還滿弱的

不過整體來講土稅還是比另外三科好準備

土稅今年每一題都考了很多東西，寫起來滿累的

重購退稅印象中沒在地政士考試出過，考前就沒認真念只憑印象寫

只要考到房屋稅幾乎一半以上都會考標準價格的依據

所以他很難背但是考前有特地去念到這裡

加上房屋稅有修、這一兩年都考契稅，所以有猜到房屋稅出題機率高

雖然他問徵收率但是我最後有把新的稅率扼要的補上去

基徵法就是有念到但是沒記熟


民法

一直很頭痛的科目，大東海老師又教的很爛

所以後來又上網買了函授

在youtube上試聽過幾個老師，最後選擇陳曄的民法函授

我覺得他也教的很好，比蔡老師有架構有邏輯多了

很多之前自己念時不瞭解的觀念，聽完他的講解才豁然開朗

他教的很細，一堂課平均2個半小時多總共36片

所以最後我也沒有全部看完

加上函授看一看就會忍不住開始做其他事........

後來我又買了高點出版的民法，最後是以這本為主在準備

對了，高點地政士跟經紀人的民法都有直書和橫書兩種版本

我是覺得橫書版編的比較好

其實民法範圍雖廣，念到後來會發現出題頻率高的跳多不出那些章節

所以該熟讀的地方不如我們想像中多

像是近年常出的繼承實例題(親屬繼承的其他觀念會混在實例題中一起考)

沒出實例題的話幾乎都是考拋棄繼承

物權篇常考共有，抵押權次之

債篇就是給付、連帶債權債務為主

總則考行為能力和法律行為的內容比較多

信託法我就直接念法條，再參考高點信託法整理出來的範題來準備

信託法97到去年都是考信託行為的無效、信託財產獨立性、受託人忠實義務

只有一年考公益信託，然後今年的受益人撤銷權我以為不重要就沒背...

國文

其實我覺得楊昕老師的國文教的很好

我很喜歡上他的課

只是考試只佔10%實在是不覺得應該花太多時間在這上面

所以也只有上課聽一聽，並沒有特別準備

考前就是複習一下老師教的作文的架構，這點對我滿有用的

然後想說背幾個名言佳句硬套，結果都沒用上

不知道有沒有人跟我一樣覺得今年選擇超難？

都是一些我沒看過的東西，連白話文的部分都好幾題選不出來

可是問了跟我一起考的朋友，他說很多題都寫過

是九年一貫跟我們國文教材不同的關係嗎？？

作文題目是最迫切的土地問題

因為跟所學相關，平常上課蕭老師也會扯一些這方面的評論

跟去年經紀人題目生活禮儀的重要比起來好寫很多

題幹也有提示了包括土地分配、土地利用、土地資源的珍惜、水土保持的落實

我自己是寫土地開發爭議、居住正義、環境保育這三個面向

寫到題目卷第七頁，如果扣到前面的封面和說明應該是寫了4面多


《準備方向》

念書方法

地政士考試全部是申論題，要背的東西又多

剛開始念很容易背完就忘，這是很正常的事情

所以第一要先能夠篩選出哪些內容是重要的，哪些不重要

我就以考古題出過的地方為主，沒出過就不太去念他

另外也參考老師上課有提到的重要內容

像是這次土法考規定地價，地政士只在檢覈考出過一次

但是老師上課有叫我們打星號，我就有特別記

有些是老師上課有提醒，但是是在高普考比較會出

所以就是考古題跟老師提醒的交互參考

再來則是要找出容易記憶的方法

例如想辦法自己編口訣、圖像化記憶等等

我的經驗是盡量串關鍵字，以及配合歸納、邏輯、比較

例如土地複丈申請人和申請方式

我的背法是：承租部分地上權，完成判決一起(共有)建，回復調處直接(逕為)量

然後再歸納：前三者是土地所有權人會同管理人、邏輯：時效完成是權利人...這樣背

念土登補正的時機就要把複丈、測量的補正都抓出來比較

很多時後只要了解背後的邏輯、來龍去脈，就可以少記很多東西

因為你用想的就知道應該是什麼了，所以理解很重要

另外就是4個字的組合會比較好背，這也是從蕭老師課上學到的

例如獎勵自辦市地重劃

我是背低利貸款、免收減收、優先興建、免徵減徵、其他事項

最後就是花時間花功夫下去背，沒有捷徑

背個三五遍忘記都很正常，就是要一直重複背

背個十遍二十遍，到考試前都在背

可是你會發現，前兩三次看很久才記的起來

但是看到第五次第十次，要背起來的時間就越來越短

到考試前可能花一兩天就能複習過大部分的內容

所以念完要經常複習

我每個禮拜念新的進度之前都會翻一下前面的內容再念

考古題

我是認為一邊念就要開始一邊寫考題

畢竟是以通過考試為目的，並不是來作學問的

念考題才是能測試吸收多少內容最直接的方式

一開始不需要合上書默寫

至少要能夠看懂題目在問的是什麼、課本哪裡有這部分的內容

下次在念的時後對於考過的地方也會比較有印象

我碰到不會的題目也常常去問老師

一開始什麼地政類科的題目都看

但後來懶了時間也沒那麼多，就只看地政士的考題

其實我覺得念地政士的考題也就夠了，一來題目多二來其他考試的方向可能不太一樣

宏典和高點的申論題解答我也都有買，兩本參考著念

高點解答寫的比較扼要、好背

宏典的則是架構比較清楚，還有他把每一題相關的法條都附在解答之後，方便翻閱

申論題寫法

這也是蕭老師教的，標題要下的漂亮、精簡

一位閱卷老師要改幾百份考卷

要能讓他一眼就看的懂你在寫什麼，就要把標題寫好

像實例題就是把結論寫在標題裡面，底下就貼法條

我本來想用藍筆跟黑筆區隔內文

但是今年只能用黑筆，最後是用0.7寫標題，0.5寫內文

字也要寫漂亮一點，不然老師看到字很醜可能就不爽看下去了

像我就是字很醜，平常有時候會抄寫要記的內容順便練字，但好像沒什麼效果...

我每一科都寫到下課，內容都寫滿多的，我是能寫就會盡量寫，不會寫就扯一些相關的

像是複丈那題我沒背到，印象中我寫法是

(一)土地複丈的意義 (二)土地複丈的時機 (三)得由登記機關逕行更正的情形

大概是這樣吧，沒有問複丈的意義和時機我還是有寫，看能不能有一些筆墨分數

地政士法簽證那題，我是先寫簽證的立法目的才寫不得申請簽證人的限制

立法目的就是參考宏典解答書中的寫法


《結語》

準備考試是一條漫長的路程

其實我不算是個很認真念書的人

考前一兩個禮拜我都在家念，在家容易東摸西摸上PTT之類的

一天真正花在念書上的時間可能不到5.6小時，念太久就容易分心

如果你跟我一樣不是那種考前能花十幾個小時衝刺的，可能就得拉長準備的時間

念書期間也常有放棄的念頭，想說沒過的話大不了明年再考

但是又會想如果考出來差一點就可以過，那到時後一定會後悔現在沒好好念

其實剛考完我的感覺還不差，因為就算不會寫的題目我也是扯滿多的

加上比較有把握的題目應該是有機會過

後來又看到前面版友分析一間教室平均只有一個人考的過

又覺得錄取率這麼低前途一片黑暗

不過考都考完了，接下來就希望大家都能順利通過

也希望明年此時的我，不需要再來發一次心得文了！

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