104年估價師及格心得 - 考試

今年有幸考取地政士(前四十名)與估價師(前十名)，曾與文昌君承諾上榜會將心得分享給
大家，而板上有許多地政士上榜心得，但卻少有估價師心得，因此特別針對估價師做心得
分享。

【背景】
本科系畢業，總共考三次。
大學畢業時只讀兩個月，第一次考 55分。當兵時考第二次，非常難的一年 53分。退伍後
當全職考生，於點心補習班補習考第三次 68分

【關於補習】
相信可以應考估價師的考生多少都知道這張證照的範圍是如此的大，如果經濟許可還是補
習會比較省力一點、比較容易抓到方向，目前只聽過一位神人學長沒有補習就上榜，所以
平凡的我們就繳點學費吧...

我是補估價師課程，經過多方比較後，土地法規、土地利用法規、估價理論選擇陳漢基老
師。土地經濟學、不動產投資分析、估價實務選擇許文昌老師。

或許有些版友會覺得為何不都選擇許文昌老師，其實是有原因的。

陳漢基老師強項在法規，教學比較有系統但相對的份量也會比較多，適合有時間念書的考
生。
至於估價理論個人從歷屆考題發現多為背誦題目，甚少有非常靈活的題目(就算有也一般
都是老師猜不到的)，所以我選擇陳老師。

許文昌老師最著名的就是土地經濟學(高考九十分的經濟學腦袋)，而不動產投資跟估價實
務都只有許老師開也教得不錯，因此選擇許老師。

另一方面其實我有聽過許老師的估價理論，比較偏運算的教學，所以刻意選擇估價理論與
實務的老師不同，才可以融會貫通。

當然以上是以我自身需求與試聽的結果
因人而異

【排程】
11月~2月 土經、利用
3月~5月 地政士
6月~7月 投資、估價、實務
8月 狂寫各科考古題(非常重要)

【讀書作息】
最晚早上十點入座讀到晚上十點
午餐、晚餐各休息1.5小時
周休一日
每週兩個晚上不唸書去健身房運動
考前三週停止運動與週休一日，全力衝刺。

【國文】
63 (申 31/ 測 32)
免讀
考試當天抱持著手斷掉的決心寫到打鐘
就會有基本分

【民法物權與不動產法規】
53 (18/12/14/9)

參考書目:
陳漢基老師 土地法規、顏台大 民法(概要)題庫3point、土地與環境法學雜誌

準備方式:
在地政士時已經將民法、土地法規都讀過了，考完地政士之後再利用剩餘的三個月，先加
強民法物權(通常都考一到兩題、範圍也小很多、投資報酬率高)，再加強土地法規中屬於
申論題型的部分(一到三編)。
這科的出題範圍非常的大，也有許多法規，不要因為很少出題就略過不看那些法規，有時
候就會考出來陰你，至少要用心看個一兩次，把內心覺得有可考價值的法條畫起來，考前
加強印象用。
如果自認法規都記熟，就開始看雜誌加強深度與批判性，看完文章後，拿起白紙寫下重點
與想法，剛開始一定一片空白，後來才會慢慢有想法。

本次考題:
第一題 標準法規題，把民法條文背出來，後面申論一下
第二題 區分所有建物的民法解釋沒背熟，但有寫出估價技術規則的條文
第三題 土地法原地價定義背出來，舉三樣土增稅"不課徵"條文
第四題 第一小題有在雜誌上撇到，第二小題寫出土地法不得私有，但沒寫其他法條，分
數略低

※當時考試寫蠻順，不覺得特別刁鑽，但分數最低，可能這次相對簡單，改比較嚴(?)

【土地利用法規】
60 (19/14/8/19)

參考書目:
陳漢基老師 土地利用

準備方式:
歷年來徵收、都更各考一題，區計or非都考一題，都計or容移考一題。
盡量用程序的方式慢慢理解個條規定，讀完後開始狂背，考前三個月至少要複習兩次，不
然會記不起來，背誦到發狂的科目，最後用考古題檢驗，又會崩潰一次。

本次考題:
第一題 第一小題有不完整的背出法條，第二小題沒背到所以邏輯思考下亂掰。
第二題 考古題考過一次，當時覺得太白癡，直接劃掉...結果就考了。從分期分區發展計
畫開始亂掰，但不知為何分數這麼高。
第三題 看到直接傻眼完全不知道在問什麼，只好寫七項共同負擔是什麼等等。之後才發
現原來是同法條的第二項，都專注於第一項的背誦而忘記第二項了。
第四題 第一小題有點忘記細節，所以用邏輯的方式推敲，"書面""三十日""直、縣政府"
都可從土徵條例中推出來。第二小題完全背出來。

※這科當時把會寫的寫完還有一個半小時，而且非常想哭，很想離開。但當時的念頭是，
硬撐硬寫硬想都還可以多一點分數，如果交卷了這科的成績就不可能往上加了。原本預期
是頂多三十分的科目最後拿到六十分，除了老師的佛心，也要有些筆墨讓老師給同情分啊
!！另外，這科著重在解釋而不是背的一字不漏，所以理解也非常重要。

【不動產投資分析】
77 (24/8/23/22)

參考書目:
林左裕 不動產投資分析

準備方式:
ch1~ch9
(身邊沒課本無法確認，但考古題可以發現某章節之後都沒考過)
完全弄懂，所謂的弄懂是課本講什麼要了解，課本上的練習題算完再對答案
弄到懂為止，不要想可能不會考或大概懂就好，出題老師永遠知道學生的瓶頸在哪，就算
花了一整天，才了解一題的算法都值得。

計算題通常考兩到三題，申論題就用考古題去抓，有考過的都盡量把考點背起來。

本次考題:
第一題 計算繁瑣又常考，第三小題是陷阱，如果把五個投資組合都算出來時間絕對不夠
，所以要用第一小題跟第二小題篩選出需要比較的投資組合，這科時間管理很重要。
第二題 打鐘前15分鐘才想出算法，只可惜計算可能有錯，分數不高。
第三題 考前一天複習時覺得是重要題型但從來沒正式考過，而且不太懂計算就花時間唸
了，結果直接考出來，題型跟課本上的幾乎一樣。
第四題 考前收課本前三分鐘複習時，突然想到這個東西，瘋狂翻課本，還被監考老師警
告要收課本了，結果直接考出來。

※考前能猜到兩題實屬幸運，但是如果細讀課本後，其實就會知道哪些是考點，哪些自己
不熟。一題算對算錯可能就是20分的差距，這科就是好好練習計算題吧。

【不動產估價實務】
67 (35/32)

參考書目:
許文昌 不動產估價實務

準備方式:
課本中每章節都要弄懂，讀完開始狂寫考古題，盡量把全部考古題算完，會幫助你檢驗估
價理論與實務計算的盲點。格式的部分只須排一、兩次完整四小時練習即可。

本次考題:
很明顯是不同老師出題，缺少很多資料，只能硬算，這次沒參考價值。

【不動產經濟學】
74 (16/19/16/23)

參考書目:
許文昌 不動產經濟學、林英彥 土地經濟學、殷章甫 土地經濟學、韓乾 都市經濟學(翻
譯那本)

準備方式:
第一輪先把許文昌的讀完，讀完的意思是能夠理解每張圖的意義，自己在腦中可以畫出來
，並解釋每條線的意義與變動情形。

第二輪林英彥、殷章輔老師課本都要唸，回歸課本才會知道出題老師的用語跟老師想要強
調的重點，補習班老師再神，終究不是出題老師，行有餘力就回歸課本，才能融會貫通，
但這兩本課本有些偏細的我會直接跳過。

第三輪狂寫考古題

本次考題:
第一題 從價稅與從量稅圖形不太一樣，如果沒細想一定不會解釋，而且算是時事題
第二題 考前一天覺得從來沒考過太扯，所以就花時間看了一下，出現在林老師的課本。
尋租跟競租的差異沒搞懂會很慘，而且這題許文昌從來沒教過，所以不要盡信補習班老師
。
第三題 寇斯理論大考點，畫圖解釋
第四題 考前一天監考老師宣布經濟學可以用計算機，就猜想是哪種計算題，回家後在高
考考題找到近年來唯一的計算題，練習了一下，隔天就考出來了。 雖不是很難的題型，
但就像吃了定心丸。

※這科總是改得很嚴，用字非常講究，一定要了解或甚至背下課本上的用語，才會高分。

【不動產估價理論】
77 (20/17/20/20)

參考書目:
陳漢基 不動產估價、陳奉堯 不動產估價

準備方式:
把三大方法弄懂後，估價原則與技術規則背到滾瓜爛熟，詳讀估價技術規則的每個字與歷
次修法理由，再寫考古題檢驗。

本次題型:
第一題 公式背出，分析差異
第二題 小題大作的題目，用估價原則深入探討價格日期調整的必要性
第三題 去年實務考過租金估價，所以這次把租賃權估價列為考點，有詳細複習
第四題 先背出規則規定，再用白話逐條解釋

※題目簡單，給分又高，佛心科目

【總結】
我花了人生中的近三年的時間準備這個考試，連續落榜的壓力也很大，所以毅力也很重要
。

為何要考這個考試，每個人都有不同的理由，能為這個理由放棄多少，決定你上榜的機率
。

題目的難易很直接的影響到錄取率，這次就簡單到很離譜，所以錄取率有夠高
所以想考估價師的板友，每年都讀，每年都報吧。
有難的一年就一定會有簡單的一年，估價師是拚耐力的考試，引述陳漢基老師私下對我說
的話:「給自己三年的時間，盡全力讀，上榜是早晚的問題。」


(因為目前已在國外工作，作息不太一樣，站內信我就盡量找時間回囉)


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