105地政士上榜心得 - 考試

<<前言>>

小弟2014年屏科大土木研所畢 歷經了一年兵役的空白後
能在退伍後一年內連續考取不動產經紀人與地政士證照
老實說有點不可思議...........
特別是從理工轉成念法律真的讓我頗痛苦

當初準備考試時 板上許多前輩的建議真的讓我受用無窮Orz
取之於PTT 當然要回饋於PTT
大家不仿參考看看準備方式 或許能找出最適合你的讀書方法

這次跟前幾次比起來似乎很難 根據考選部的統計此次考試及
格率僅有5.12% 想要控制地政士人數的心態很明顯= =

照榜單算來 我應該是第30名!
老實說考完當下我覺得有機會但是不敢絕對的把握(申論真的很黑阿....)
所以當朋友打來恭喜的時候 說名次很前面我還擔心會不會是同名同姓XD
沒什麼自信可以考到頗前面的名次阿!
後來對了准考證號碼後才真的敢相信是我本人沒錯 囧..

關於經紀人心得請大家參考 文章代碼: #1MgGmkUy


<<成績>>

民法與信託法 (10/12/7/21) 總分:50
土地法規 (17/16/22/22) 總分:77
土地登記實務 (15/6/16/20) 總分:57
土地稅法規 (15/22/22/18) 總分:77
國文 (申 37/測 28) 總分:65
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平均:65.225


我的寫法原則一題就是試卷一頁滿 超過一頁可能會花費你太多時間
以下針對各題寫法內容做說明

一、民法與信託法

基本上民法我的總則跟債編算是自己最差的弱項
考出來還是以各請求權基礎下去寫題目(EX.契 類 無 物 不 侵 其)
找出這題有什麼請求權基礎 以三段論法下去寫答案

1.第一題我主要分三個大結論下去寫 分別為瑕疵擔保 解除契約
以及另行交付指定種類之物
瑕疵擔保就把法條列出來 說明一下出賣人有何責任而瑕疵可能影
響到甲之人身財產安全 故甲可以要求解除契約等等
最後又補充了如果解除契約有失公平者得另行交付指定種類之物
這題我自認為寫得頗漂亮 結果10分QQ

2.第二題我解題時認為最主要的考點就是侵權行為 但只寫侵權的話
內容會太少 所以我又寫了乙在自有土地上建屋其有權得自由處分
簡單來說就是講廢話充版面 這題12分....

3.第三題在講三小我根本就不知道= = 大家都把重點放在繼承 親屬
頂多帶一點領養等等的問題 結果給我考離婚.....X!真的被突襲了
所以這題我的答案也沒什麼參考價值 我就寫了離婚生效要件 猜測
一下離婚請求權可能有什麼原因(EX.致配偶於死，傷害等等)
　請求權消滅之事由我當然也沒忘記猜　撤告什麼的亂寫　
　得了７分的墨水分

4.信託這題真的要好好把握 畢竟內容最少 本題考信託財產權力歸屬
就公同共有處分要全體同意 不同意可以讓全體受益人同意 不然就求助法院
然後保存行為經常事務信託內容另有訂定可個別處理 債務要連帶負責
這題穩穩地21分

二、土地法與地政士法

我在寫答案前有一個小小的習慣 就是會寫一小段引言
讓閱卷老師感覺這個考生有點實力 另外也可以充實一下板面
這次土地法考了很多看似很細 但是如果大範圍思考倒是很容易
用自己的話寫出不少內容來 不過給分還是要看老師喜不喜歡你的回答

1.本題主要考土地法第17條 問外國人認定的依據 我只好寫非本國
與平等互惠原則 當然我還有寫不得移轉之7種土地
第二子題問鹽地認定依據= = 我只想的到天然富源並用自己的話
多寫一點 本題得我預估可以15分 實拿17分

2.呃...我必須承認這題我一開始真的不知道要寫什麼 不過題目問的是原則
當下選擇了4點下去寫 分別為本身之生產力 自然資源 社會人文 天然限制
又寫了都市土地非都市土地有哪些區 非都市又有11分區19種編定
本題拿16分

3.這題在許老師的講義有 可是通常這種觀念題大家不會記的很清楚 所以我引言
以上級所有權跟下級所有權之關係為開頭 分為公益性及必要性 程序正義
法律主義 比例原則 社會環境 永續發展6項當主要論點 當然要點兩點用自
己的話寫兩行 這題拿了22分 看來大方向都有寫到

4.這題許老師考前猜題真的有猜中 畢竟沒考過 本題拿22分 就不多做說明

三、土地登記實務

這科考前我真的很沒信心 因為登記規則沒太多的關聯性
基本上就是死背的科目 而我習慣用法律邏輯來說明法條
這科真的是我的罩門 我只求別太低 至少別科有機會救.....

1.第一題我寫法先定義法律行為跟法律事實 再加以舉例
基本上我的思考模式就是把法律行為理解成法律處分
法律事實則是事實處分下去思考 本題15分

2.第二題公告禁止事項 登記機關應如何處理 我寫了土地重劃限制1年6個月
限制新建增建改建等 在其他登記事項欄記明
第二子題我不知道 只好稍微掰一點 這題6分算意料之中

3.第三題問時效完成位置圖取得方式 要件及測繪內容 就寫了10年跟20年取得
要申請複丈 要有四鄰證明跟身分證明 測繪主要就是以實際佔有面積測繪
複丈時要給申請人當場簽名 若不同意仍發給佔有位置圖 本題16分

4.第四題我有把逾一年未辦理繼承之所有內容全寫上去那如何辦理繼承就把我
所知道的應備文件全寫上去 這題得20分

四、土地稅法規

這次的土地稅法應該是最簡單的一科 考完當下覺得應該有機會拚80分
不過題目出得越簡單時 要如何跟其他考生答案區隔開來
讓閱卷老師願意給你高分就真的需要功力了

1.增值稅自用住宅用地稅率 一生一次要件先寫出來 再回答超過面積限制之處理
方式 最後在寫上一生一屋的要件 本題自認寫得非常詳細 但是只有15分.....

2.一如大家所猜測的房地合一稅而且只問稅率 當然不可放過
本國個人 本國企業 外國人 外國企業分別寫出來 22分穩穩拿到

3.納稅義務人當然沒什麼好說的 大家應該都背得滾瓜爛熟了
一樣22分輕鬆入袋

4.第四題問了契稅免徵跟不課徵之情形 免徵我把講義5項寫上去
而不課徵就寫了信託未實際移轉所有權 一樣畫出信託關係簡圖
把各關係都寫上去 這題沒拿到20其實我覺得有點可惜 實得18分



<<讀書方法>>

上面看了一堆騙P幣的廢話真的辛苦大家了

大家都知道地政士範圍說廣不廣但是說少也不少
如果照順序念可能唸完土地徵收時地用已經忘光光了...
所以我習慣將個科目分成細項
例如民法分為 總則/債編/物權/親屬繼承/信託
土地法分為 土地法/平權條例/土地徵收/地政士法
並將10年內的考古題分類看各題分別屬於哪些項目
在每天的時間裡 確保自己各細項都有讀到 較不會忘記
2天為一周期 第一天就念民法跟土地法 第二天則為登記實務跟稅法

講義內容只是基本 聽完課後主要以複習講義為主
能把講義內容掌握住 基本上55分的實力已經有了 剩下的就是寫法的問題了
講義內容基本上都一直重複閱讀 確定自己完全讀懂讀通
當然每一細項每天固定看一題考古題 就是將講義跟考古題分開
考古題歸考古題 講義歸講義

看比寫更重要
看比寫更重要
看比寫更重要
很重要所以講三次

用寫得可能你寫過一輪時我已經把講義跟考古題看過2,3次以上了
既然叫念書就不是抄書 練筆固然重要 但是要練習的只是你能在時間內
寫滿一頁 而且字能盡量工整就好 個人認為用看的CP值比較好

如果不算聽課時間 每天的念書時間大概是3小時左右
而且越接近考試時 你會越讀越快 因為講義內容你已經讀到近乎背起來了

雖然我的讀書方法不見得適合你 但是不仿參考看看
最重要的是如何從別人準備的心得中 找出最適合你的方式

另外要經常運動 對於考試時長時間的集中會很有幫助

對於參考書 因為我有買高點函授 所以主要都念許老師的講義
另外考古題部分我個人比較推薦強登老師的考古題
雖然他真的很會寫廢話 但是在考試時遇到自己較不會的題目
一樣能寫滿一頁 而且擬答後面還有把延伸考點跟引用法條列出來
個人覺得蠻方便的


<<結語>>

我是地政士第二代 老實說第二代身上背負的壓力真的很大
父執輩當時考試時 以法條為主 並不難考
所以他們觀念中會認為你考上是應該= =
直到他們看到題目跟知道及格率很低時......

身邊一些一樣是第二代的 考了幾年還沒上不在少數
我真的算幸運許多的了

各位板友一定都有各種屬於自己的壓力
但是你給自己多少壓力 相對的 你就會有多少動力

三分考運七分實力

地政士只要60分 所以只要掌握7分實力 上榜就在不遠處!!!!!!!



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