110高考三級民法物權問題一則 - 高考

甲公司於民國（下同）86 年 10 月間建造完成 A 公寓大廈，甲於同年銷售該大廈房屋
時，均與各個承購戶訂定下列契約內容：「A 大廈中之 B 建物雖登記為甲單獨所有，
但依使用執照及所附建物記載用途為社區辦公室，甲同意供社區全體住戶作為公共設施
使用。」其後，A 大廈之管理委員會在 B 建物內設置管理室、交誼廳、桌球室等社區
公共設施。詎 B建物嗣於 95 年 9 月遭法院查封拍賣，拍賣公告載明：「B 建物目前
為 A大廈之社區辦公室，供管理室、交誼廳等公共設施使用，債務人甲未現實占有，
於拍定後不點交」等語，後由乙拍定取得 B 建物。今乙訴請 A公寓大廈之全體住戶交
還 B 建物，是否有理？

1.依張璐解題書的見解，公寓大廈管理條例施行後(84年)，約定專用或共用非依規約
無效，本題是86年設立的專有共用之分管契約，照老師見解應該無效。

2.但我看公職王的解答，他有找到本題的背景判決(106年度台上字第1040號民事判決)
，這個判決直接依民法第799條之1第4項後段的團體法法理拘束特定繼受人，完全沒提到
非依規約無效這件事，該裁判從96年開始打，歷經9個判決也都完全沒提到，想請教是
小弟哪邊有理解錯誤..感謝大大

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