30歲男 財務管理規劃請益 - 業務

個人資訊：
33歲男 仲介公司 / 薪轉約26W左右

定存 40萬, 股票 110萬,

每月除了公司薪轉外 固定還會有額外收入約50000-100000進入戶頭
(已累積持續半年以上 , 月均收入8~17萬)

上個月剛辦完一間台銀貸款390萬 (30年貸款 80%, 1.44% +1.74%)
(37年透天 , 25地坪 一樓孝親房/室內車庫/廚房/客廳, 2/3樓各一套一雅)

因為是老透天 , 評估整個內外牆拉皮整新之後 大概要花150-180左右 (不含家具)

目前是還沒有自住的需求 , 一次將所有現金花完進行整修 , 會沒有安全感

畢竟是業務性質 , 時機財


考量1.

如果先便宜的油漆/壁紙 之後整間租人10000/月(空屋) 但換算起來報酬率其實很低
只是剛好跟房貸差不多打平而已 , 當作沒這回事 繼續累積存款
等日後有需要再整修
好處： 現金繼續錢滾錢
壞處： 老人家會整天念幹嘛買一間屋子給人住 也怕遇到不好的房客


考量2.

目前還有另一間鳳山的透天 24年, 4層增建 地坪20 , 房價大概360可買到
以目前存款來說 , 信貸下去 ,
應該夠支付第二間的房貸 , (以打房第二間貸款60% 來計算)

好處 : 以地點和價格來說 都是跳樓價 不買可惜@@"
兩間房 , 可以出租 , 期望可以有穩定收入補貼房貸
就算不整理出租 透天8000-10000應該也可以租得出去
壞處 : 第二間透天 門口無法停車 , 日後增值效果不高 ,
貸款金額會增加為390 + 180 =570萬
月固定支出房貸金額約 25000 (我房貸以3%抓) 會有點壓力
且兩間房子都會有一段時間沒有錢可以進行整修
最擔心的一點就是 , 上個月剛貸款完 , 怕第二間貸款不過

考量3.
直接把花150-180 整理透天 ,
不買第二間透天 增加負債比 以防萬一業績下滑
造成悲劇


請問該怎樣規劃 才能避免負擔太多的風險 , 又來取得相較之下較大的利益

會想買第二間房屋 , 主因還是在於本身行業為0底薪行業

花無百日紅 , 長久規劃考量下 , 希望可以慢慢把資產轉換為包租公 , 或定存族

將被動式收入的比例漸漸提高 以避免老了之後 無錢可使用

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