上班族投資(二)想賺錢先搞懂價值與價格 - 職場

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By Isla
at 2020-12-21T22:34

Table of Contents

一般的上班族,往往工作幾年後會存到一筆錢。

有了這筆閒錢,就會開始思考消費或投資。

會選擇投資的人往往是很上進的,希望藉由投資來取得更多的金錢。

每個人的想法不一樣,有人想投資房地產,有的人想投資股票

另外也有些人會投資貴金屬等等。這些都是很正當的投資

可是為什麼大多數人會賠錢呢?

一般劇本是這樣的,通常這些人想投資的時候都會找當時最熱的產品

房市熱就去買房 股市熱就去買股 黃金熱就去買黃金
運氣不好的就直接買到最高點 運氣好一點買到中斷小賺一點
最慘的就是直接買到末升段,帳面上小賺然後信心爆棚大加碼
直接從懸崖上跌下來送醫院
這都是因為不懂得如何辨識價格與價值的差別
他們以為價格飛漲的產品就是有價值的產品
本篇就是要深入淺出引導大家學習如何辨識價格與價值

網誌連結 https://ethanbloggg.blogspot.com/2020/12/blog-post_21.html

---正文開始---

如果想要成為一個好的投資者,就必須要學習辨識價格與價值的差別。價格比較
簡單,所以我們先從價格開始。當一筆交易成立的時候,價格就確定了。假設你想去買一
間房子,經過與賣家的協商後,最終你們用1000萬元完成交易,此時這間房子價格就是
1000萬元。但是請思考一個問題,這棟房子的價值是多少呢?回答這個問題之前,我們先
探討一下要怎麼評估一個投資標的的長期價值。此時就必須來介紹一個廣為人知的估值工
具——現金流折現模型。

現金流折現模型(discounted cash flow, DCF)

我一直在思考怎麼樣把這個部分用簡單的方法呈現
,只要你google現金流折現法,網路上就會有很多介紹的文章,但就我看來這些文章都太
「專業」了。我相信如果沒有一定的基礎背景,一定會被那些內容搞得頭昏腦脹。好吧,
先來講一下定義:



現金流折現模型的意義:資產的價值等於其未來所產生的現金流的總和

公式:P0 = (E0CF1)/(1 + r) + (E0CF2)/(1 + r)2 + ... (延續到永遠)



P0 = 資產現值

E0CFn = 第n期產生的現金流

r =折現率 (也就是資金成本, 或預期報酬率…之後會解釋
)



我知道公式你一定看得懂,但你還是不懂這其中的內涵,對吧。別擔心,讓我用個簡單
的例子來說明你就會明白了。

以上述的1000萬房產來說,假設你打算買來收租。假設每年的租金是30萬,那麼
以投資的角度來看,你這個資產一年後會帶來30萬的現金。假設你一年後就用原價賣掉這
間房子,那麼你的總回收資金就是1030萬。換言之,你的資產經過一年的時間後,從1000
萬增加到了1030萬。所以反過來想,也就是對於一個會增值的資產來說,未來的價值會依
照一個比率折回現值。同樣的概念可以應用到所有的投資標的。

那麼如果是10年後呢?原則也是一樣的。假設1000萬的房子你租了10年後才賣出
,屆時總回收資金是1300萬,折現率是2.66%。說到這裡可能有些人已經可以理解到,其
實折現率就等於投資的年化報酬率。沒錯!對於一個會增值的資產來說,他的增值速率其
實可以視同其折現率。這個DFC模型的概念很簡單,但是實際應用就會比較複雜。以後有
機會再詳細介紹。目前只要先了解DCF的原理與其用來估值的目的就可以了。

現在你知道價值與價格的差別了。對於一個投資標的來說,價格就是成交時
候的金額,價值則是這個標的未來會帶來的所有現金總和。



價值與價格的落差提供投資機會

為什麼辨識價格與價值的差異這麼重要?因為價格會波動,只要能辨識價格與價
值差異,我們就能趁著價格低於價值的時候將資金投入,取得絕佳的投資報酬率。例如上
述的房子,我們知道一年可以收取30萬租金。如果我們的購入價格是1000萬並且持有1年
。我們的年化報酬率將會是3%。但如果因為某些原因導致市場陷入恐慌,房價下跌,因此
讓我有機會用600萬取得這個房子,此時報酬率就變成了5%。重點就在這裡,當你透過分
析研究可以得知一個資產未來的價值大概可能是多少的時候,你就可以用一定的折現率回
推到現值,這就可以用來評估這個資產的投資效益,並且訂出合理的入手價格。就這個房
產投資案來看,由於你本身很了解附近的租屋行情,所以你知道這間房子一年絕對可以租
30萬。而你的目標收益就是3%,對你來說在不考慮其他因素的情況下,1000萬就是一個可
以接受的價格。但如果你要求的報酬率是5%,那合理價格就變成是600萬。所以你可以藉
由這種方式來評估你是否要投入資金到這個投資標的。

說個題外話,對於上班族來說,買房通常不只是為了投資,尤其是第一間房子通
常有打穩根基、安定基礎的意義。所以我們不能純粹去考量投報率,否則老實說現階段的
房地產投報率大部分都很差,不如投資股票。

凶宅你敢買嗎?

我就來說一個實際的房地產投資案例給各位參考。這個經驗給了我投資人生中兩
個重要的啟發,我恨不得在當時就學會DCF。幾年前有人推薦我一間位於台中火車站附近
的老舊電梯華廈,兩房一廳一衛,大小我不記得了,大概16、7坪吧。走路到台中火車站
只要10分鐘。由於當時台中都在發展外圍,也就是甚麼四期、五期、六期、拉拉拉現在不
知道第幾期了。所以火車站附近的老舊區域整個就沒落了。加上可能當地商圈很多外勞聚
集,所以那一區的房價幾乎跌到谷底。當時屋主開價多少你們知道嗎?60萬!對!60萬耶
!媽的這甚麼價格呀!我想說一定有問題,果然一問這是一間凶宅。有人上吊自殺。後來
因為心理因素就沒買了。然而如果你是個理性的投資客,你就會知道這是一個絕佳的投資
標的。這間房子的出租行情是一年108,000元。因為是凶宅我打個折就算是60000就好。一
年的投報率就是10%。十年的投報率也有7.18%,這都還沒有算土地增值與都更的潛在報酬
。結果大家也都知道啦。前一陣子台中市政府大力整頓火車站周邊的景觀與設施,現在那
邊的房價已經漲了至少50%。假設十年漲50%之後脫手,總回收現金就是60萬租金加上90萬
售屋價金。年化報酬率是9.6%。這個故事給我的啟發就是,投資一定要理性,不能讓感性
做決定。凶宅又怎樣?總是有人願意租啦。至少我的基督徒朋友就完全不管這些,他根本
不相信有鬼。另外一個啟示就是,當一切看起來都很糟的時候,有可能就是好的投資時機
。當時那個房子的屋況與周邊環境真得慘不忍睹。三十幾年的華廈,樓下早上還有人在賣
菜賣魚。雖然離火車站商圈很近但是根本沒甚麼人去,然後還聚集了一堆外勞。但就是這
樣的狀況才會有這麼便宜的價格出現,只要冷靜思考就不難理解,這是一個好的投資。如
果當時你會DCF,更可以推估出這個資產的潛在價值。


善用價格波動來取得有價值的資產

很多人把波動當成洪水猛獸,也因為人類不喜歡波動,所以為了平衡波動還催生
出了現代資產配置理論與效率前緣的概念。但之前我已經提到了。對於投資來說,波動不
等於風險,只有實際的資本損失才是風險。所以除非你被迫賣出資產並接受虧損的時候風
險才會發生。這也就是為什麼我通常不建議上班族進行短線操作與槓桿投資。因為短線操
作等於強迫自己在某個時間點賣出股票,這跟強迫自己實現風險是一樣的。如果你投資的
公司確實每年都會獲利,那麼這些獲利最終都是會回饋到股東身上的,你又何必急於賣出
。至於槓桿操作就是借錢買股票,因為借錢會有利息與還款的時間壓力,所以一樣是一種
強迫自己賣出,把自己暴露於風險之中。相反地,我們應該利用價格波動來取得資產價值
,獲取更好的報酬。

以投資股票為例,舉個大家都知道標的—中華電信。每個人都知道中華電信幾乎
是寡斷台灣電信業,而且有龐大穩定現金流收入與配息紀錄。所以很多人都喜歡買中華電
信來收股利。但大部分無腦買的人會有兩種下場,第一就是買了就套牢,然後說服自己反
正我是要收利息,放著吧。另外一種人就是買了就漲,然後賺個10%就賣了,感覺好像賺
很多,其實是損失了更多獲利。真正有投資思維應該這樣思考:

中華電信過去地配息紀錄來看

每年大約配5元

我希望的年化報酬率是5%

採用DCF來推估出現在資產合理價格應該100元

現在股價是108元

結論=> 現在太貴了,如果低於100元我才買,否則我應該尋找其他標的或者是接受更低的
報酬率。



其實DCF的概念真的非常好用,幾乎所有的估值方法都是用這個概念延伸的。有
機會我會詳細介紹一些實際應用方式,本篇文章主要還是要讓大家知道,學習辨識價格與
價值的差異,並且持續觀察你有興趣的投資項目,然後耐心等待,等到價格波動出現遠低
於價值的時候,把握絕佳投資機會,全力出擊。





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All Comments

Todd Johnson avatar
By Todd Johnson
at 2020-12-24T23:46
買房搞凶宅忙半天才7.18%,可憐吶
Poppy avatar
By Poppy
at 2020-12-28T05:38
這種投報敢寫成教學,呵呵
Ingrid avatar
By Ingrid
at 2020-12-30T20:22
妳可以直接進入怎麼分析跟建model的部分...
David avatar
By David
at 2021-01-02T05:37
不要為了寫文章而寫文章,妳整段就一句話,估值決定要不
要投資
Barb Cronin avatar
By Barb Cronin
at 2021-01-03T22:51
那我如果只寫估值決定要不要投資 你覺得幾個人看得懂
Tom avatar
By Tom
at 2021-01-05T20:41
還有一樓 不知道現在台灣哪邊有穩定7.18%租金
報酬率的標的 可以推薦一下嗎? (真心想買)
Selena avatar
By Selena
at 2021-01-07T22:11
汐止 五股 蘆洲
Oscar avatar
By Oscar
at 2021-01-10T12:27
Ivy avatar
By Ivy
at 2021-01-12T13:52
我覺得就文字部分寫得很好 這種敘論解釋文章光架構就很難
Sandy avatar
By Sandy
at 2021-01-17T04:59
用心寫給推
Lydia avatar
By Lydia
at 2021-01-17T10:46
Ophelia avatar
By Ophelia
at 2021-01-22T09:42
有寫就推啦
Dora avatar
By Dora
at 2021-01-22T21:46
推!
Iris avatar
By Iris
at 2021-01-23T05:58
不錯了吧這篇算投資科普文 對於完全沒概念的人來說
是有價值的
Enid avatar
By Enid
at 2021-01-28T03:15
某樓不要在那邊吠 一般人最需要就是基本步驟
Harry avatar
By Harry
at 2021-02-01T09:32
房地產...可以別嗎 丟0050,0056,00692之類的投報率都更好
Robert avatar
By Robert
at 2021-02-06T00:49
不 你這就是把一句話可以講完的東西(評估價值與價格的
差異)寫成冗文而已
Agatha avatar
By Agatha
at 2021-02-09T21:24
我資質愚鈍 終於能稍微理解投資觀念 感謝
Daniel avatar
By Daniel
at 2021-02-12T11:51
投資不需要很高的智商 而是需要正確的引導
Daniel avatar
By Daniel
at 2021-02-12T19:16
巴菲特說過:投資的重點不再智商,而是心態。
Irma avatar
By Irma
at 2021-02-17T18:14
那麼,怎麼推估自己的年化報酬率呢。應該不是隨便自己
定個數字吧。

吳宗憲開示不想工作的原因(可能性之一)

Heather avatar
By Heather
at 2020-12-21T18:29
竟然不少人提到了吳宗憲的看法,就直接 來看看他是怎麼講的。 各位職涯上碰到問題的,也可以自己想想看, 是不是自己不夠餓? https://www.youtube.com/watch?v=BhU9tFpbnoAandamp;feature=emb_logo 40:12秒 別人問:你是怎麼會主持的?你從 ...

考上國營,等於到達工作的終點嗎?

Queena avatar
By Queena
at 2020-12-21T17:55
目前單身無債嗎,如果是且未來不婚主義,維持現狀已超級爽了 如果未來要結婚買房生子……甚至買車,考國營吧at 當然你有車有房另當別論 - ...

考上國營,等於到達工作的終點嗎?

Audriana avatar
By Audriana
at 2020-12-21T14:12
小弟28歲,私立二專畢業 有考上二技 因為學費不便宜,彈藥以耗盡 課業又跟不上 就休學去當兵了 畢業後一直有想做網拍的想法 就補了巨匠電腦後 直接到這行去工作 下班也會去進修行銷的課程 還去補英文.... 甚至去批淘寶網來自己的蝦皮販售 當然虧損後就全丟了 做了3年有了 薪資都無法突破30k 最高紀錄一年 ...

無法工作超過3天

Daniel avatar
By Daniel
at 2020-12-21T12:38
過太爽還想上來討拍喔? 當你下個月房租付不出來會被趕出去 身上真的沒錢吃飯 家裡有父母要照顧需要醫療費 看你還會不會繼續耍廢 你以為只有你不想上班嗎? 在座各位誰喜歡上班 知道自己有心理疾病 那就更該積極尋求協助不是嗎 你都知道自己工作做不久可能是因為心理生病了 那請問你希望鄉民該怎麼幫你? ...

男生是否每個月也應該享有一天生理假?

Hardy avatar
By Hardy
at 2020-12-21T12:19
女生每個月有一天不扣薪的生理假 這個我想大家都可以體諒 不過 如果說女生會因為每個月有一天特別不舒服而需要享有生理假 那男生其實過了一定年齡之後 賀爾蒙也跟著變化 每個月其實也有一兩天身體特別性慾高漲或容易煩躁易怒 那是否也應該像女生一樣享有一天的生理假? 尤其是現在兩性平權的社會 大家應 ...