上班族投資(二)想賺錢先搞懂價值與價格 - 職場
By Isla
at 2020-12-21T22:34
at 2020-12-21T22:34
Table of Contents
一般的上班族,往往工作幾年後會存到一筆錢。
有了這筆閒錢,就會開始思考消費或投資。
會選擇投資的人往往是很上進的,希望藉由投資來取得更多的金錢。
每個人的想法不一樣,有人想投資房地產,有的人想投資股票
另外也有些人會投資貴金屬等等。這些都是很正當的投資
可是為什麼大多數人會賠錢呢?
一般劇本是這樣的,通常這些人想投資的時候都會找當時最熱的產品
房市熱就去買房 股市熱就去買股 黃金熱就去買黃金
運氣不好的就直接買到最高點 運氣好一點買到中斷小賺一點
最慘的就是直接買到末升段,帳面上小賺然後信心爆棚大加碼
直接從懸崖上跌下來送醫院
這都是因為不懂得如何辨識價格與價值的差別
他們以為價格飛漲的產品就是有價值的產品
本篇就是要深入淺出引導大家學習如何辨識價格與價值
網誌連結 https://ethanbloggg.blogspot.com/2020/12/blog-post_21.html
---正文開始---
如果想要成為一個好的投資者,就必須要學習辨識價格與價值的差別。價格比較
簡單,所以我們先從價格開始。當一筆交易成立的時候,價格就確定了。假設你想去買一
間房子,經過與賣家的協商後,最終你們用1000萬元完成交易,此時這間房子價格就是
1000萬元。但是請思考一個問題,這棟房子的價值是多少呢?回答這個問題之前,我們先
探討一下要怎麼評估一個投資標的的長期價值。此時就必須來介紹一個廣為人知的估值工
具——現金流折現模型。
現金流折現模型(discounted cash flow, DCF)
我一直在思考怎麼樣把這個部分用簡單的方法呈現
,只要你google現金流折現法,網路上就會有很多介紹的文章,但就我看來這些文章都太
「專業」了。我相信如果沒有一定的基礎背景,一定會被那些內容搞得頭昏腦脹。好吧,
先來講一下定義:
現金流折現模型的意義:資產的價值等於其未來所產生的現金流的總和
公式:P0 = (E0CF1)/(1 + r) + (E0CF2)/(1 + r)2 + ... (延續到永遠)
P0 = 資產現值
E0CFn = 第n期產生的現金流
r =折現率 (也就是資金成本, 或預期報酬率…之後會解釋
)
我知道公式你一定看得懂,但你還是不懂這其中的內涵,對吧。別擔心,讓我用個簡單
的例子來說明你就會明白了。
以上述的1000萬房產來說,假設你打算買來收租。假設每年的租金是30萬,那麼
以投資的角度來看,你這個資產一年後會帶來30萬的現金。假設你一年後就用原價賣掉這
間房子,那麼你的總回收資金就是1030萬。換言之,你的資產經過一年的時間後,從1000
萬增加到了1030萬。所以反過來想,也就是對於一個會增值的資產來說,未來的價值會依
照一個比率折回現值。同樣的概念可以應用到所有的投資標的。
那麼如果是10年後呢?原則也是一樣的。假設1000萬的房子你租了10年後才賣出
,屆時總回收資金是1300萬,折現率是2.66%。說到這裡可能有些人已經可以理解到,其
實折現率就等於投資的年化報酬率。沒錯!對於一個會增值的資產來說,他的增值速率其
實可以視同其折現率。這個DFC模型的概念很簡單,但是實際應用就會比較複雜。以後有
機會再詳細介紹。目前只要先了解DCF的原理與其用來估值的目的就可以了。
現在你知道價值與價格的差別了。對於一個投資標的來說,價格就是成交時
候的金額,價值則是這個標的未來會帶來的所有現金總和。
價值與價格的落差提供投資機會
為什麼辨識價格與價值的差異這麼重要?因為價格會波動,只要能辨識價格與價
值差異,我們就能趁著價格低於價值的時候將資金投入,取得絕佳的投資報酬率。例如上
述的房子,我們知道一年可以收取30萬租金。如果我們的購入價格是1000萬並且持有1年
。我們的年化報酬率將會是3%。但如果因為某些原因導致市場陷入恐慌,房價下跌,因此
讓我有機會用600萬取得這個房子,此時報酬率就變成了5%。重點就在這裡,當你透過分
析研究可以得知一個資產未來的價值大概可能是多少的時候,你就可以用一定的折現率回
推到現值,這就可以用來評估這個資產的投資效益,並且訂出合理的入手價格。就這個房
產投資案來看,由於你本身很了解附近的租屋行情,所以你知道這間房子一年絕對可以租
30萬。而你的目標收益就是3%,對你來說在不考慮其他因素的情況下,1000萬就是一個可
以接受的價格。但如果你要求的報酬率是5%,那合理價格就變成是600萬。所以你可以藉
由這種方式來評估你是否要投入資金到這個投資標的。
說個題外話,對於上班族來說,買房通常不只是為了投資,尤其是第一間房子通
常有打穩根基、安定基礎的意義。所以我們不能純粹去考量投報率,否則老實說現階段的
房地產投報率大部分都很差,不如投資股票。
凶宅你敢買嗎?
我就來說一個實際的房地產投資案例給各位參考。這個經驗給了我投資人生中兩
個重要的啟發,我恨不得在當時就學會DCF。幾年前有人推薦我一間位於台中火車站附近
的老舊電梯華廈,兩房一廳一衛,大小我不記得了,大概16、7坪吧。走路到台中火車站
只要10分鐘。由於當時台中都在發展外圍,也就是甚麼四期、五期、六期、拉拉拉現在不
知道第幾期了。所以火車站附近的老舊區域整個就沒落了。加上可能當地商圈很多外勞聚
集,所以那一區的房價幾乎跌到谷底。當時屋主開價多少你們知道嗎?60萬!對!60萬耶
!媽的這甚麼價格呀!我想說一定有問題,果然一問這是一間凶宅。有人上吊自殺。後來
因為心理因素就沒買了。然而如果你是個理性的投資客,你就會知道這是一個絕佳的投資
標的。這間房子的出租行情是一年108,000元。因為是凶宅我打個折就算是60000就好。一
年的投報率就是10%。十年的投報率也有7.18%,這都還沒有算土地增值與都更的潛在報酬
。結果大家也都知道啦。前一陣子台中市政府大力整頓火車站周邊的景觀與設施,現在那
邊的房價已經漲了至少50%。假設十年漲50%之後脫手,總回收現金就是60萬租金加上90萬
售屋價金。年化報酬率是9.6%。這個故事給我的啟發就是,投資一定要理性,不能讓感性
做決定。凶宅又怎樣?總是有人願意租啦。至少我的基督徒朋友就完全不管這些,他根本
不相信有鬼。另外一個啟示就是,當一切看起來都很糟的時候,有可能就是好的投資時機
。當時那個房子的屋況與周邊環境真得慘不忍睹。三十幾年的華廈,樓下早上還有人在賣
菜賣魚。雖然離火車站商圈很近但是根本沒甚麼人去,然後還聚集了一堆外勞。但就是這
樣的狀況才會有這麼便宜的價格出現,只要冷靜思考就不難理解,這是一個好的投資。如
果當時你會DCF,更可以推估出這個資產的潛在價值。
善用價格波動來取得有價值的資產
很多人把波動當成洪水猛獸,也因為人類不喜歡波動,所以為了平衡波動還催生
出了現代資產配置理論與效率前緣的概念。但之前我已經提到了。對於投資來說,波動不
等於風險,只有實際的資本損失才是風險。所以除非你被迫賣出資產並接受虧損的時候風
險才會發生。這也就是為什麼我通常不建議上班族進行短線操作與槓桿投資。因為短線操
作等於強迫自己在某個時間點賣出股票,這跟強迫自己實現風險是一樣的。如果你投資的
公司確實每年都會獲利,那麼這些獲利最終都是會回饋到股東身上的,你又何必急於賣出
。至於槓桿操作就是借錢買股票,因為借錢會有利息與還款的時間壓力,所以一樣是一種
強迫自己賣出,把自己暴露於風險之中。相反地,我們應該利用價格波動來取得資產價值
,獲取更好的報酬。
以投資股票為例,舉個大家都知道標的—中華電信。每個人都知道中華電信幾乎
是寡斷台灣電信業,而且有龐大穩定現金流收入與配息紀錄。所以很多人都喜歡買中華電
信來收股利。但大部分無腦買的人會有兩種下場,第一就是買了就套牢,然後說服自己反
正我是要收利息,放著吧。另外一種人就是買了就漲,然後賺個10%就賣了,感覺好像賺
很多,其實是損失了更多獲利。真正有投資思維應該這樣思考:
中華電信過去地配息紀錄來看
每年大約配5元
我希望的年化報酬率是5%
採用DCF來推估出現在資產合理價格應該100元
現在股價是108元
結論=> 現在太貴了,如果低於100元我才買,否則我應該尋找其他標的或者是接受更低的
報酬率。
其實DCF的概念真的非常好用,幾乎所有的估值方法都是用這個概念延伸的。有
機會我會詳細介紹一些實際應用方式,本篇文章主要還是要讓大家知道,學習辨識價格與
價值的差異,並且持續觀察你有興趣的投資項目,然後耐心等待,等到價格波動出現遠低
於價值的時候,把握絕佳投資機會,全力出擊。
--
有了這筆閒錢,就會開始思考消費或投資。
會選擇投資的人往往是很上進的,希望藉由投資來取得更多的金錢。
每個人的想法不一樣,有人想投資房地產,有的人想投資股票
另外也有些人會投資貴金屬等等。這些都是很正當的投資
可是為什麼大多數人會賠錢呢?
一般劇本是這樣的,通常這些人想投資的時候都會找當時最熱的產品
房市熱就去買房 股市熱就去買股 黃金熱就去買黃金
運氣不好的就直接買到最高點 運氣好一點買到中斷小賺一點
最慘的就是直接買到末升段,帳面上小賺然後信心爆棚大加碼
直接從懸崖上跌下來送醫院
這都是因為不懂得如何辨識價格與價值的差別
他們以為價格飛漲的產品就是有價值的產品
本篇就是要深入淺出引導大家學習如何辨識價格與價值
網誌連結 https://ethanbloggg.blogspot.com/2020/12/blog-post_21.html
---正文開始---
如果想要成為一個好的投資者,就必須要學習辨識價格與價值的差別。價格比較
簡單,所以我們先從價格開始。當一筆交易成立的時候,價格就確定了。假設你想去買一
間房子,經過與賣家的協商後,最終你們用1000萬元完成交易,此時這間房子價格就是
1000萬元。但是請思考一個問題,這棟房子的價值是多少呢?回答這個問題之前,我們先
探討一下要怎麼評估一個投資標的的長期價值。此時就必須來介紹一個廣為人知的估值工
具——現金流折現模型。
現金流折現模型(discounted cash flow, DCF)
我一直在思考怎麼樣把這個部分用簡單的方法呈現
,只要你google現金流折現法,網路上就會有很多介紹的文章,但就我看來這些文章都太
「專業」了。我相信如果沒有一定的基礎背景,一定會被那些內容搞得頭昏腦脹。好吧,
先來講一下定義:
現金流折現模型的意義:資產的價值等於其未來所產生的現金流的總和
公式:P0 = (E0CF1)/(1 + r) + (E0CF2)/(1 + r)2 + ... (延續到永遠)
P0 = 資產現值
E0CFn = 第n期產生的現金流
r =折現率 (也就是資金成本, 或預期報酬率…之後會解釋
)
我知道公式你一定看得懂,但你還是不懂這其中的內涵,對吧。別擔心,讓我用個簡單
的例子來說明你就會明白了。
以上述的1000萬房產來說,假設你打算買來收租。假設每年的租金是30萬,那麼
以投資的角度來看,你這個資產一年後會帶來30萬的現金。假設你一年後就用原價賣掉這
間房子,那麼你的總回收資金就是1030萬。換言之,你的資產經過一年的時間後,從1000
萬增加到了1030萬。所以反過來想,也就是對於一個會增值的資產來說,未來的價值會依
照一個比率折回現值。同樣的概念可以應用到所有的投資標的。
那麼如果是10年後呢?原則也是一樣的。假設1000萬的房子你租了10年後才賣出
,屆時總回收資金是1300萬,折現率是2.66%。說到這裡可能有些人已經可以理解到,其
實折現率就等於投資的年化報酬率。沒錯!對於一個會增值的資產來說,他的增值速率其
實可以視同其折現率。這個DFC模型的概念很簡單,但是實際應用就會比較複雜。以後有
機會再詳細介紹。目前只要先了解DCF的原理與其用來估值的目的就可以了。
現在你知道價值與價格的差別了。對於一個投資標的來說,價格就是成交時
候的金額,價值則是這個標的未來會帶來的所有現金總和。
價值與價格的落差提供投資機會
為什麼辨識價格與價值的差異這麼重要?因為價格會波動,只要能辨識價格與價
值差異,我們就能趁著價格低於價值的時候將資金投入,取得絕佳的投資報酬率。例如上
述的房子,我們知道一年可以收取30萬租金。如果我們的購入價格是1000萬並且持有1年
。我們的年化報酬率將會是3%。但如果因為某些原因導致市場陷入恐慌,房價下跌,因此
讓我有機會用600萬取得這個房子,此時報酬率就變成了5%。重點就在這裡,當你透過分
析研究可以得知一個資產未來的價值大概可能是多少的時候,你就可以用一定的折現率回
推到現值,這就可以用來評估這個資產的投資效益,並且訂出合理的入手價格。就這個房
產投資案來看,由於你本身很了解附近的租屋行情,所以你知道這間房子一年絕對可以租
30萬。而你的目標收益就是3%,對你來說在不考慮其他因素的情況下,1000萬就是一個可
以接受的價格。但如果你要求的報酬率是5%,那合理價格就變成是600萬。所以你可以藉
由這種方式來評估你是否要投入資金到這個投資標的。
說個題外話,對於上班族來說,買房通常不只是為了投資,尤其是第一間房子通
常有打穩根基、安定基礎的意義。所以我們不能純粹去考量投報率,否則老實說現階段的
房地產投報率大部分都很差,不如投資股票。
凶宅你敢買嗎?
我就來說一個實際的房地產投資案例給各位參考。這個經驗給了我投資人生中兩
個重要的啟發,我恨不得在當時就學會DCF。幾年前有人推薦我一間位於台中火車站附近
的老舊電梯華廈,兩房一廳一衛,大小我不記得了,大概16、7坪吧。走路到台中火車站
只要10分鐘。由於當時台中都在發展外圍,也就是甚麼四期、五期、六期、拉拉拉現在不
知道第幾期了。所以火車站附近的老舊區域整個就沒落了。加上可能當地商圈很多外勞聚
集,所以那一區的房價幾乎跌到谷底。當時屋主開價多少你們知道嗎?60萬!對!60萬耶
!媽的這甚麼價格呀!我想說一定有問題,果然一問這是一間凶宅。有人上吊自殺。後來
因為心理因素就沒買了。然而如果你是個理性的投資客,你就會知道這是一個絕佳的投資
標的。這間房子的出租行情是一年108,000元。因為是凶宅我打個折就算是60000就好。一
年的投報率就是10%。十年的投報率也有7.18%,這都還沒有算土地增值與都更的潛在報酬
。結果大家也都知道啦。前一陣子台中市政府大力整頓火車站周邊的景觀與設施,現在那
邊的房價已經漲了至少50%。假設十年漲50%之後脫手,總回收現金就是60萬租金加上90萬
售屋價金。年化報酬率是9.6%。這個故事給我的啟發就是,投資一定要理性,不能讓感性
做決定。凶宅又怎樣?總是有人願意租啦。至少我的基督徒朋友就完全不管這些,他根本
不相信有鬼。另外一個啟示就是,當一切看起來都很糟的時候,有可能就是好的投資時機
。當時那個房子的屋況與周邊環境真得慘不忍睹。三十幾年的華廈,樓下早上還有人在賣
菜賣魚。雖然離火車站商圈很近但是根本沒甚麼人去,然後還聚集了一堆外勞。但就是這
樣的狀況才會有這麼便宜的價格出現,只要冷靜思考就不難理解,這是一個好的投資。如
果當時你會DCF,更可以推估出這個資產的潛在價值。
善用價格波動來取得有價值的資產
很多人把波動當成洪水猛獸,也因為人類不喜歡波動,所以為了平衡波動還催生
出了現代資產配置理論與效率前緣的概念。但之前我已經提到了。對於投資來說,波動不
等於風險,只有實際的資本損失才是風險。所以除非你被迫賣出資產並接受虧損的時候風
險才會發生。這也就是為什麼我通常不建議上班族進行短線操作與槓桿投資。因為短線操
作等於強迫自己在某個時間點賣出股票,這跟強迫自己實現風險是一樣的。如果你投資的
公司確實每年都會獲利,那麼這些獲利最終都是會回饋到股東身上的,你又何必急於賣出
。至於槓桿操作就是借錢買股票,因為借錢會有利息與還款的時間壓力,所以一樣是一種
強迫自己賣出,把自己暴露於風險之中。相反地,我們應該利用價格波動來取得資產價值
,獲取更好的報酬。
以投資股票為例,舉個大家都知道標的—中華電信。每個人都知道中華電信幾乎
是寡斷台灣電信業,而且有龐大穩定現金流收入與配息紀錄。所以很多人都喜歡買中華電
信來收股利。但大部分無腦買的人會有兩種下場,第一就是買了就套牢,然後說服自己反
正我是要收利息,放著吧。另外一種人就是買了就漲,然後賺個10%就賣了,感覺好像賺
很多,其實是損失了更多獲利。真正有投資思維應該這樣思考:
中華電信過去地配息紀錄來看
每年大約配5元
我希望的年化報酬率是5%
採用DCF來推估出現在資產合理價格應該100元
現在股價是108元
結論=> 現在太貴了,如果低於100元我才買,否則我應該尋找其他標的或者是接受更低的
報酬率。
其實DCF的概念真的非常好用,幾乎所有的估值方法都是用這個概念延伸的。有
機會我會詳細介紹一些實際應用方式,本篇文章主要還是要讓大家知道,學習辨識價格與
價值的差異,並且持續觀察你有興趣的投資項目,然後耐心等待,等到價格波動出現遠低
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