問題請教「租賃會計」(售後租回不動產) - 會計

※ 引述《OTT123 (123)》之銘言：
: ＊A公司於99年1月1日將其新建完成之大樓一棟售予B公司，售價35,000,000（其中土地
: 10,000,000；房屋25,000,000），該大樓之土地成本及房屋成本分別為3,000,000和
: 7,000,000。
: ＊A公司立即租回其中兩層自用。每年初支付租金1200,000，租期20年。該大樓耐用年限
: 亦是20年，租期屆滿須交還資產，無保證殘值。
: ＊該兩層之租金約佔整棟大樓租金的３０％，A公司租回之部分不論土地或房屋均佔整棟
: 大樓３０％。
: ＊出租人的隱含利率＝非金融業最高借款利率＝１０％
: ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
: 解答：
: 99年1月1日
: 　現金　 35,000,000
: 　　土地 3,000,000
: 　　房屋 7,000,000
: 　　未實現售後租回利益 10,309,476
: 　　售出資產利益 14,690,524
: 10,309,476=2809,476+7500,000
: 請問分錄中的「未實現售後租回利益」是如何算出的，搞不太懂為何是
: 2809,476+7500,000得出，謝謝
: 我的想法是「未實現售後租回利益」=1200,000*(1+年金現值(19期,10%) ) = 11,237,904

因為在不動產租賃的狀況下
若租賃資產無條件移轉或是有優惠承購權責全部視為資本租賃
若非則有兩種情況
1.如果土地市價不超過房地總市價的25%全部視為房屋
再去判斷租賃期間及最低租金給付額是否符合資本租賃

2.如果土地市價超過房地總市價的25%則分開處理
土地屬營業租賃房屋則判斷是否符合資本租賃

本題中土地的市價超過總市價的25%所以要分開計算
土地屬營業租賃=>未實現售後租回利益為租金折現值2,809,476

房屋屬資本租賃=>未實現售後租回利益為資本化之金額7,500,000

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也許根本就沒有全壘打...或許人人都可以打全壘打....
一壘二壘...三壘游擊...外野捕手...
只要是時報鷹....人人都可以尻全壘打....

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