土地登記規則免親自到場問題 - 考試

※ 引述《jenny02026 (憶想)》之銘言：
: 想問土地登記免親自到場的情形
: 其中的一項是有登記印鑑
: 看契約書上蓋的印鑑章
: 是否和在地政事務所設的登記印鑑一樣
: （一樣的話免親自到場）
: 但問題是交付契約書的時候
: 不是一定也要拿到地政事務所嗎
: 那我親自到場拿國民身份證正本簽名核對身份
: 比起我拿契約書在上面蓋印鑑章
: 然後一樣交給地政事務所（？
: 有比較方便嗎
: 還是說本人可以免親自到場
: 但一定等於要有人代位申請登記的意思嗎？
: 請各位大大幫忙解惑
: 感激不盡
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土登41第6款，是在地政設置土地登記印鑑；第10款的印鑑證明，是戶政發的。

地政的印鑑樣式，會有專門的簿冊集中管理，實務上可以說沒有人會申請（我們這個所這
半世紀來只有3個人登記），因為很危險阿！只要有人偷拿這顆章去蓋契約書，然後再附
身分證影本、權狀，就可以過戶了耶！

現在的過戶，最普遍的就是人不來、附戶政的印鑑證明（是一張紙，可以google看看），
或是人來、親自核對身份（這也不在少數喔！因為有的人戶籍地在很遠的地方，回去申請
很麻煩）。

一個人如果沒有在戶政登記過印鑑，第一次登記要本人、不能代理，之後申請核發印鑑證
明，就可以委託別人。戶政核發印鑑證明，都會確認人像、簽名、核對身份，算是多一層
把關，所以地政就只需要核對案件契約書跟印鑑證明上的是不是同一顆章。

但附不出戶政印鑑證明的人，只好來地政親自核對身份。

地政在親自核對身份的時候，因為我們還沒有像戶政有影像、簽名建檔，我們只有兩個眼
珠子（戴眼鏡就再加兩個），看身分證上不知道幾年前的大頭照、再抬頭看民眾的臉，都
覺得每個案件都是詐欺，哪裡是同一人啊~~~~？！！！

至於為什麼戶政也會有印鑑證明呢？他們本來就有，因為很多機關都會需要用，包括銀行
的存款要動、郵局....太多單位需要了，所以戶政不是針對地政而設立印鑑制度的。地政
自己的土地登記印鑑就是自己設立的。
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然後接下來是申請的部分。

剛剛著重的是契約書，就是土登34第1項第2款說的“登記原因證明文件”，另外還要附第
1款的“土地登記申請書”。申請書是每種案件都一定要附的。

土登26，申請應由權利人義務人會同。這是原則。實務上偶爾會遇到，比如買賣，他們沒
有找代書，真的一起出現在地所來送件，確保雙方權益。這個就真的沒有出現土登36.37
的代理申請。

假設今天買賣是委託代書辦，契約書上面只會有買賣雙方的印章，不能有代書的，代書的
印章只會出現在土地登記申請書上。

代書只是代理送件，不是代理立契。（會代理立契的，比如未成年子女的爸媽，就也會在
契約書上蓋章，還有輔助或監護宣告、人在國外用授權書請受託人幫忙，這些才會在契約
書上出現印章）
（您寫代位是指其他情況喔！代位跟代理要寫清楚）


幾種情況舉例：
1.代書當代理人，買賣雙方都沒來，案件裡就會有印鑑證明，登記申請書上的代理人是代
書
2.代書當代理人，賣方有來，案件裡沒有印鑑證明、跟地政講要核對身份，登記申請書上
的代理人是代書
3.買方來、賣方沒來，案件裡就會有印鑑證明，登記申請書上的代理人就是買方（土登36
.37）
4.賣方來、買方沒來，案件裡要不要附印鑑證明？看賣方，都可以（沒有人規定説義務人
來就一定要核對身份，很多都還是乖乖附印鑑證明），登記申請書上的代理人就是賣方（
土登36.37）

所以代理人可以是代書、也可以是任何人，但內政部對於代書以外的代理次數有限制，跟
案件無關的人、不能永無止盡當送件代理人，如果是案件的當事人之一（買方或賣方），
就沒有限制。（這有點太細了，應該不會考吧？只是要幫助補充）
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送件是送件，立契是立契。

送件的核對身份是土登37，由櫃檯收件人員核對。收件會核對看是會同的人有沒到齊、或
是單方申請的人、或是有寫代理人是不是櫃檯前同一人（真的有民眾不知道申請書上的代
理人也要來到現場，又是換另外一位來送件）

土登40，賣方（其他種類登記就看誰是義務人）沒附印鑑證明、需要親自到場核對身份，
“大多數”是由審查人員核對（實務不確定有沒有例外的）。

有誤請各位指正

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