房屋貸款怎麼算？ - 工作

By Skylar Davis
at 2010-12-15T00:00

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小弟剛向銀行貸款500萬元，15年期，一段式，機動利率，利息暫訂為1.77%
未綁約，可隨時還本金，計算方式為：一年期機動利率1.15+0.62指數=1.77%
我問銀行小姐，目前每個月要還款約三萬一千多元，若利率不波動的情況下
最後一年也是要每個月還款三萬一千多元，感覺應該是逐年遞減吧！怪怪…
既然我還了本金，那利息要每月下降吧？怎麼15年從頭到尾都還一樣的錢？
還是我的合約那裡談錯了，會不會我剛開始每月都只還利息，沒還到本金？
還是我被銀行當肥豬來吸血，騙我不懂，而用對他們銀行較有利的合約？
目前合約還尚未確認，我要怎麼做？才會對我較有利？可以少付一些利息？
目前談的是15年，還是我要改成20年比較好？我希望5年內就還清貸款。
p.s.我打算明年賣掉現在住的房子，先把一半的房屋貸款清嘗，減少壓力。
已更新項目:
非常感謝大大們的告知，每個月我得付三萬一千多，直到最後一個月。
但小弟認為：銀行貸款平均還本金，本金減少得多，利息當然會變少，
事實卻是先還利息較多，這樣會對銀行比較有利，那還款人就吃虧了！
我的想法是，平均攤還本金，利息應該越來越少，每個月會越還越少。
2 個已更新項目:
您告知的資料還滿豐富的，讓我心理平衡了些，畢竟銀行開門也是為了賺錢。
希望能撐過這每月付3萬多的壓力，還要養2個小孩。
若二代健保能讓每個小孩只算半個人頭的錢，我2個小孩只要付1個人頭就更好了
不然那天沒工作，還真不曉得全家要吃什麼？爆肝也得加班賺錢。
3 個已更新項目:
另：透明為5層樓，我想買主機式室內電話，就是可以從1樓打內線電話到5樓。
每樓1台電話、共5台分機、要找誰買、價格？配線容易嗎？找人配線約多少錢？

Tags: 工作全家

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By Andrew
at 2010-12-16T20:21

攤還期別　　每月應還本金金額　　每月應付利息金額　　每月應付本息金額　1　　　　　　24,274　　　　　　　7,375　　　　　　　　31,649
　2　　　　　　24,310　　　　　　　7,339　　　　　　　　31,649
　3　　　　　　24,346　　　　　　　7,303　　　　　　　　31,649
　4　　　　　　24,382　　　　　　　7,267　　　　　　　　31,649
　5　　　　　　24,418　　　　　　　7,231　　　　　　　　31,649
　6　　　　　　24,454　　　　　　　7,195　　　　　　　　31,649
　7　　　　　　24,490　　　　　　　7,159　　　　　　　　31,649
　8　　　　　　24,526　　　　　　　7,123　　　　　　　　31,649
　9　　　　　　24,562　　　　　　　7,087　　　　　　　　31,649
　10　　　　　　24,598　　　　　　　7,051　　　　　　　　31,649
　11　　　　　　24,634　　　　　　　7,015　　　　　　　　31,649
　12　　　　　　24,671　　　　　　　6,978　　　　　　　　31,649
　13　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
　14　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
　15　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
　˙　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
　˙　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
　˙　　　　　　　˙　　　　　　　　　˙　　　　　　　　　　˙
詳細明細你可以至這個網頁自行試算 ...
我是輸入貸款金額 500 萬，年期 15 年，貸款利率 1.77%。
本息平均攤還法 ( 即本息定額攤還法 ) 計算過程頗為複雜，
計算基礎係每月用剩餘本金下去計算利息，
由於每月償付之貸款本息金額相等，
故本金償付金額會逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象，
所以銀行正常情況下是不敢明目張膽誆貸款客戶的。
2010-12-16 23:47:26 補充：
[ 但小弟認為：銀行貸款平均還本金，本金減少得多，利息當然會變少 ... ]
答：一般房貸的償還方式銀行幾乎很少 ( 甚至沒有 ) 採 [ 平均還本金 ] 的計算還款方式，
　　因為這樣一來每個月的還款金額會不一樣 ...
　　以 500 萬為例，如果採 [ 平均還本金 ] 來計算：
　　500 萬除以 180 個月＝ 27,778 元 → 每個月得還的本金，再加上利息
　　5,000,000 x 1.77% / 180 = 7,375 元 → 第 1 次的利息
　　27,778 + 7,375 = 35,153 元 → 第 1 次該還給銀行的錢
2010-12-16 23:57:01 補充：
對不起！訂正：
5,000,000 x 1.77% / 12 = 7,375 元 → 第 1 次的利息
2010-12-17 00:06:28 補充：
第 2 次該還給銀行的錢：
5,000,000 - 27,778 = 4,972,222 → 第 1 次還款後剩的本金
4,972,222 x 1.77% / 12 = 7,334 元 → 第 2 次的利息
27,778 + 7,334 = 35,112 元 → 第 2 次該還給銀行的錢
第 3 次該還給銀行的錢：
4,972,222 - 27,778 = 4,944,444 → 第 2 次還款後剩的本金
4,944,444 x 1.77% / 12 = 7,293 元 → 第 3 次的利息
27,778 + 7,293 = 35,071 元 → 第 3 次該還給銀行的錢
2010-12-17 00:12:55 補充：
第 4 次該還給銀行的錢：
4,944,444 - 27,778 = 4,916,666 → 第 3 次還款後剩的本金
4,916,666 x 1.77% / 12 = 7,252 元 → 第 4 次的利息
27,778 + 7,252 = 35,030 元 → 第 4 次該還給銀行的錢
第 5 次該還給銀行的錢：
4,916,666 - 27,778 = 4,888,888 → 第 4 次還款後剩的本金
4,888,888 x 1.77% / 12 = 7,211 元 → 第 5 次的利息
27,778 + 7,211 = 34,989 元 → 第 5 次該還給銀行的錢
2010-12-17 00:34:05 補充：
　　　˙
　　　˙
　　　˙ ( 不贅算了！)
如果依你的採 [ 平均還本金 ] 的計算還款方式，
那麼每次該還的本金固定了，
可銀行該收的利息卻還是會收到足 ...
所以如此一來會變成每次該還給銀行的錢不一樣！
2010-12-17 01:02:17 補充：
超過字數限至 ... 剩下的補充到 [ 意見 ]
2010-12-17 01:16:57 補充：
所以依你所想採 [ 平均還本金 ]，一開始的該還款會較高，
當然利息也是會逐月減少，且該還款亦會越來越少 ...
越趨近於末期的該還款則是會謹 27,778 元在加上 xx 元的利息！
所以是你誤解了，並非 [ 平均還本金 ]。
現行一般房貸償還方式銀行都是採 [ 本息平均攤還法 ]，
是經過精算，在利率不變的條件下，
每月攤還金額相等，對於貸款者而言還款預算較易掌握，
計算基礎為採 [ 年金法 ] 將貸款期間內全部貸款 [ 本金 ] 與 [ 利息 ] 平均分攤於每一期中償付。
並沒有什麼對銀行較有利或還款人就吃虧的情況！

By Adele
at 2010-12-17T19:51

關於您在知識+的提問
建議您可以參考以下的部落格
有關過戶的相關流程，也可以自己辦理
http://tw.myblog.yahoo.com/leo26y/

By Annie
at 2010-12-17T17:58

親愛的版大您好~~
我想您應該知道每月的利息是與您的利率及貸款金額有關係吧!?
銀行的專員說的沒有錯呀~假設在未來利率不變的情況下您每月所的金額從第一期到最後一期是一樣的!!
只是本金與利益的比例不一樣而已~利息的計算方式→貸款本金x期數x利率=利息
所以因為剛開始您貸款本金較多時您所要繳的利息就較多~當隨著您每月還的本金下降時~利息也就跟著下降而還的本金也會變多!!
如有房貸問題歡迎來信討論^^

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