違章建築之買賣可否主張善意占有?(104司) - 考試

不好意思因題目頗長，想請教的問題摘要即是「違章建築之善意無權占有是否可對抗不當
得利請求？」

題目出自104司法官二試民法綜合題3
三、甲與乙共有一棟於民國（下同）78 年間建造完成並已辦理所有權登記之二層樓房，其
應有部分各二分之一，未訂有分管契約。因甲與乙久未居住，丙乃於 81 年間擅自住入該
房屋之二樓，同時並自己出資在屋頂陽台興建健身房一間（性質上屬於獨立之不動產），
嗣丙又於 93 年間擅將該房屋之一樓出租於丁，約定租期 10 年，租金為每月新臺幣 8,
000 元，且已依約交由丁占有使用之。問：在下列訴訟中，相關問題發生爭執時，法院應
如何裁判？理由何在？

（一）於99年2月間，甲擬起訴請求丙拆除健身房並返還占用之房屋，1.乙不同意對丙起訴
，問：甲得否單獨起訴請求丙拆除該健身房並返還占用之房屋？若甲起訴之聲明為：「被
告丙應拆除坐落在屋頂陽台之系爭健身房，並返還系爭房屋予原告甲」，法院應如何處理
？2.若甲已取得乙之同意而共同對丙起訴請求拆除健身房並返還占用之房屋，丙在此訴訟
中得否主張消滅時效已完成而拒絕之？3.若丙在訴訟繫屬前，已將該健身房出賣予戊，並
交由戊占有使用中，甲或乙得否請求丙、戊拆除健身房？（30 分）
（二）若丁自98年3月起即未付房租，問：1.丙若欲起訴丁給付該等積欠之房租，在此程序
中，丁得否以丙並非房屋所有人而拒絕支付租金？2.甲及乙得否主張丙、丁、戊構成不當
得利，應返還之？（20 分）
【第三、第四小題無關本問題，略過】

我的問題是在第(二)小題處，其中「針對一樓部分」之不當得利請求，保成的解答認為因
丁可援引民法§952善意占有而排除不當得利之適用，應由丙負不當得利責任(參下圖)，這
部分我可以接受。

https://i.imgur.com/fLTE4Qz.png

但是針對頂樓部分，解答卻只提到「於他人土地上建築房屋者，受有占有土地利益之人為
房屋之所有權人而非房屋之使用權人。」似乎認定應由仍應丙負不當得利返還責任(下圖，
疑似將丙誤植為戊)，甚至有另外一本解答認為應由戊負不當得利責任。

https://i.imgur.com/q2vMhgE.png
https://i.imgur.com/GyzIyzC.png

我的疑問是：此處縱使該頂樓健身房為違章建築，戊是否仍可主張善意占有而對抗甲、乙之不當得利請求？
理由是：連善意租賃之丁都可主張善意占有，「善意買賣」之戊是否理應更能主張善意占
有而對抗甲、乙之不當得利主張？

還是說不能主張的原因是：該頂樓之健身房「可想而知應為違建」，因其買賣時不能登記
而不具公示外觀，任何買受人均不能主張其具有善意？

麻煩大家解惑，謝謝！

--