102年專技高考不動產估價師上榜心得 - 考試

前言：

其實有點猶豫是否該發文分享，一來已經應試數次均未上榜，二來補習也補了不只

一次，完全不符合"有效率快速上榜"的方針，然而我想畢竟曾經在這個榜上受惠於相關

考試心得分享，所以決定還是來分享我的概略心得，或許能提供想參加相關考試的

一些參考意見。

本身是貓空大學畢業，在估價業界已工作數年，今年農曆年後辭去工作全職準備

然而學校生活已是有點遙遠的記憶，雖然數年前也曾全職準備過，但以些微差距落榜

基本上此次準備時除了基本架構和概念，以及在業界工作對估技規則較為熟稔外

其餘部分距離能上場應試的程度其實是有段相當的差距，要在接近半年時間內重新讓自己

提升到可以應試有機會上榜的程度，就個人而言時程是有點緊的，而且記憶力相較

大學時代是完全無法類比的，然而或許有一個想法始終在支持著我：就是我不甘心！XD

很幸運的我能達成這個自己設下的目標，終究結束了一個時期，可以展開另一個階段;)

一、成績

國文 61 (作文：27 測驗：34)
民法物權與不動產法規 61 (15 0 23 23)
土地利用法規 52 ( 1 10 18 23)
不動產投資分析 62 (21 6 20 15)
不動產估價實務 70 (21 20 21 8)
不動產經濟學 70 (20 20 20 10)
不動產估價理論 70 (19 17 18 16)

平均：63.85分
名次：前十名

二、準備方式

基本上我會到K書中心準備，扣掉吃飯休息時間，每天看函授和讀書的時間約6.5～8.5小時

念函授是一段孤獨的過程，不督促自己很容易進度便大幅落後，首先我先訂出合理可消化

的進度，但不完全填滿，由於算有一些基礎，在較擅長的科目我會看比較快

但不清楚的地方我還是會重複看，畢竟在上課時就無法釐清的部分你能指望

複習或考試時能正確答出嘛？

而我每個禮拜需要至外地看一次醫生，基本上我就當做放半天假來調適自己，每星期

我也會有兩三天晚上去住家附近的腳踏車道跑步，一方面釋放準備考試的壓力

一方面也可以培養體能來應付考試，而且還可以鍛鍊鬥志和強化自己相信

自己一定會考上的意念，在夜跑經過光線昏暗的路段時我時常浮現的念頭便是：

只要我一直如此向前跑不停下來，一定可以到達終點，也就一定可以達成上榜的目標！


1、國文 61(作文:27 測驗:34)

測驗題由於時間上不允許我花大量時間來準備，基本上除了總複習外就是吃老本

而作文這種成績，我相信其他人可以提供更好的意見XD


2、民法物權與不動產法規 61 (15 0 23 23)
(1)講義（筆記）：蛋糕店曾文田 許文昌 于俊明 陳翰基
(2)主要參考書目：土地法規（陳立夫）
土地法研究（一）、（二）（陳立夫）
土地法（溫豐文）

(3)民法物權在估價師一定會出一題，有時跟土地法搭配考份量可以達到一題半，加上

範圍好掌握，所以是務必要掌握的，然而今年考抵押權次序讓與、拋棄，

雖然會算，但無法將法律依據的具體條文明確寫出來，應該是得這分數的緣由。

不動產法規除了補習班講義外，主要搭配參考書目的書來看，另外陳明燦老師的

「土地法專題研究」、「土地法論-實例研習與裁判評析」我僅挑少數爭點來讀

畢竟估價師的法規雖然不像地政高考般涵蓋範圍甚廣，但與地政高考相同的是

除了法規外也均需要你加以評述，這部份我認為瀏覽可能出題老師的書籍是有幫助的

另外徐世榮老師網站的文章也需要注意，區段徵收爭議的評述我有運用這部份來描繪

而有一小題零分並不是打錯，考試當時我看到這題時腦海竟然一片空白，印象中地政

高考曾出過類似的題目，相關的內容也不少，但考試當時我卻怎麼也想不出來=_=，

之後決定先處理其他題目後卻沒掌握好時間，最後該題得零分完全不意外...


3、土地利用法規 52(1 10 18 23)
(1)講義（筆記）：蛋糕店 于俊明
(2)主要參考書目：土地法規（陳立夫）
土地使用規劃與財產權（邊泰明）
土地利用計畫法導論（陳明燦）

(3)估價師考試在利用一般而言會平均分配在區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例

和土地徵收條例，有時會全部都是法規命題，但也會有土地利用理論的考題

基本上法規一定要念熟，而且隨著考試次數的累積，就自己的觀點有時會冒出

比較冷門的題目，今年的第一題就對我打擊很大XD，嗯～是考試範圍，命題大綱

亦詳列其中，但是沒仔細讀過就難以使上力，我事後的感想是將熱門且基本的題目

盡量念熟，考前一週行有餘力來抓這些小題目，不過今年區段徵收相關議題這麼熱，

也只能怪自己沒特別注意。但是利用這科除非考利用理論的題型，否則基本上有投入

就會有回報，基本法令的立法目的或如都市計畫細部計畫審議原則內一些重要條文

可以盡量記起來，當面對相關考題時，即使無法精確命中出題者所要的答案，

至少是相關內容而可能得到基本分，另外國土計畫法草案可以注意，都更條例

與容積移轉實施辦法近期都有修正可能，草案中的修正理由可以加以整理。

最後估價師可能由於執行業務內容緣故，對權利清理相關題目似乎頗為偏愛

今年就考了一題，其實這題我有自己整理過一份資料，只是分數不如預期XD


4、不動產投資分析 62(21 6 20 15)
(1)講義（筆記）：蛋糕店 許文昌
(2)主要參考書目：不動產投資管理（林左裕）

(3)投資除了許文昌老師的講義和參考書外，林左裕老師的書非常重要！林左裕老師的書

內容豐富，而且不會艱澀難懂，但直接讀如果沒有相關概念會比較吃力，在瀏覽林老師

的書時亦可以注意與目前不動產市場與投資相關國內外時事的內容，因為過往新的考題

往往是由這個面向出現，不過在今年投資和理論開始採題庫出題後，就不知會如何發展

而計算題是一定要把握，練習時計算比較複雜的算式時可以運用Casio FC-100V財務計

算機(尤其算IRR時:p)，可以節省不少時間，但準備要在試場使用的國考用計算機一定

要熟練操作模式(推薦Casio Fx-82 solar)，否則很可能臨場在有壓力的情形下算錯

就令人傷心遺憾了XD 至於在計算機方面許老師的建議我是有點感冒的...=_=


5、不動產估價實務 70(21 20 21 8)
(1)講義（筆記）：蛋糕店 許文昌 估價師學分班 徐世堯
(2)主要參考書目：不動產估價技術規則！

(3)認真的說，估價師考試中最應該掌握的就是實務這科，而要掌握這科估技規則最好非常

嫻熟（將條文燒成灰配開水吞下去 kidding）上廁所、等車等空檔時間，都可以拿出來

盡量熟悉，畢竟實務需要你在考試時間內完成一份估價報告書，而估價報告書的骨幹

血肉都環繞著估技規則，重要條文建議最好能力範圍內條號和法條內容記下來，對撰寫

報告書內容很有幫助，另外今年考題比較特殊，重點應該在詳述排除不適用估價方法的

理由和最終估價價格決定。


6、不動產經濟學 70(20 20 20 10)
(1)講義（筆記）：蛋糕店 許文昌 于俊明
(2)主要參考書目：土地經濟學（林森田）
次要參考書目：土地經濟學（殷章甫）
土地資源經濟學（韓乾）（新版更名為土地資源環境經濟學）
不動產經濟學（李春長）

(3)估價師在土經這一科近年都是要求作圖分析，基本上這種考法比較有範圍可以準備

只要能理解運用各種經濟圖形，便能有基本分數，但重點在於要能選擇用合理的圖形

來分析題目，並以文字適切描繪圖形變動情形與題目要求解答說明的部份。今年土經

題目多是近年來相關考試常見的，有做考古題的應當非常有幫助。

由於個人字不好看，繪圖天份不佳，徒手畫各種曲線常常落得自己都看不下去的地步

除了多練習外，真的怎麼畫都不好看，建議在描繪圖形尤其是曲線時可以準備適合

繪圖工具（如雲形板和圈圈板）來輔助，畫出來會賞心悅目的多:)


7、不動產估價理論 70(19 17 18 16)
(1)講義（筆記）：蛋糕店 許文昌 陳翰基
(2)主要參考書目：不動產估價（梁仁旭、陳奉瑤）
次要參考書目：不動產估價（林英彥）
現代不動產估價理論與實務（賴碧瑩）

(3)估技規則一定要熟（說到都煩了:p），除了法條內容外，立法理由也要理解，由於今年

六月修正草案出爐，所以我在自己的估技規則法條本上也加註對照，並將修正草案中

的修正理由重點整理，在此次作答中關於折舊方法部分有略帶提修正草案的內容，另外

主要估價方法基本理論需予以理解，不動產估價原則及各原則間的相互關係以及三大方

法之理論基礎分別為哪些估價原則，各估價原則的內容意涵均相當重要。



謝謝耐心看到這裡！:) 如果你正準備估價師或任何對你意義重大的考試

請千萬記得要相信自己，不要放棄，堅持到最後一刻。

（事實上考完第一天我非常沮喪，想著難道要再等一年，明年大概都更條例、估技規則

等等都改了，再準備又要耗去不少心力，但是我只想到灌籃高手中：現在放棄

比賽就結束了，我不甘心我不要放棄我一定要堅持到最後一天最後一科最後一分一秒）

盡自己本分最大可能達到可以上榜的程度，剩下不能掌控的部分也只能期盼有最好的結果

字不好看也不要緊（我的字是被國中老師嘲笑過的=_= 到現在還是很不好看）時間允許

就多練（假如有寫條文記頌的習慣也可以同時練字），不行就拿出誠意務必盡量工整


最後在此謝謝所有幫助過我的，謝謝！:)

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