103年地政士上榜心得~ - 考試

這次小弟有幸能夠第一次參加地政士考試就上榜，基於在這邊曾受到許多大大的幫助
，而且自己也是看了許多前輩的心得文當作參考，因此也就獻醜與大家分享一下這次的上
榜心得。

[背景]
小弟是貓空大學本科系畢業，當完兵後就直接工作一年後，有感於地政這行實在有取
得證照的必要，在與家人幾經討論並獲得家人的支持下，決定離職成為專職考生一年，
準備考試。
去年的經紀人考試小弟是買了高X的函授來看，也順利上榜，但因為當時函授看得有點
混(剛開始不用上班太high結果都在玩沒在念書....經紀人考試前1個半月才鐵了心開始看
函授)，覺得面對4題都是申論的地政士考試會非常危險，所以在今年2月初經紀人放榜後衡
量了自己的能力決定報名了高X補習班的地政士面授課程，上課三個月(2~4月底5月初)+
自己背書一個多月(5月~6月初考試)，也有幸能順利上榜。
或許很多人會覺得"你是本科系畢業，一定本來基礎就很好"，小弟在這邊想強調的事
，在學時期我的興趣是經濟數學類科，非常不喜歡法科，所以根本沒用心念也沒在聽課，
導致畢業時你問我土地法34條之一的內容是什麼我都不知道(真的不誇張....現在講到這
我都還是覺得自己很愧對系上教授)，也因此小弟覺得連我法科這麼爛的人都能有救，相
信只要努力大家一定都能考上。

[補習與否]
很多人要準備考試前都會思考這個問題，就是到底是要自己準備呢，還是要補習比較
好? 我覺得這個問題真的因人而異，因為每個人的能力、預算、時間、家庭等等都不一樣
，我身邊也有些同學只是單純買書來自己看就考上了，所以到底要不要補習真的要自己選
擇。
補習的好處在於補習班的老師會幫你整理好重點，讓你在準備考試上比較省力，但補
習並不代表保證，正所謂師父領進門，修行在個人，書還是要靠自己花時間努力念，不然
補再多也是枉然。

[全職或兼職]
這個問題跟到底要不要補習一樣，也就是因人而異，沒有人可以幫你決定，兼職也
是有人考上，只不過小弟覺得要當全職考生真的需要家人的支持，試想如果你在念書時一
邊被家人各種酸，心情應該也會很不好吧! 而小弟又不是個愛念書的人，上完班根本只想
休息，還要我補習念書我知道自己根本做不到，所以能獲得家人支持成為全職考生實屬萬
幸。

[讀書方式(法條背法)]
地政士四個考科都是法科，所以背誦一堆法條是無可避免的，但是真要我把所有法條
一條一條背到一字不漏，平心而論在幾個月的時間裡我真的沒辦法做到，而且就如背景所
述，我的法科基礎極其糟糕，因此小弟能夠做到的話相信大家一定也可以做到。我自己的
方法如下:
1.標記重點法條
因為時間關係，我並沒有一條一條的背，所以就依補習班上課所強調的標記重點法條
加以背誦，所謂重點並不是老師講說這個今年可能會考才是重點，我自己大概把法條分成
幾種:
(1)很重要，而且都沒考過:都已經很重要了還都沒考過，那不就超級重要?!
(2)本來就很重要的法條而且還修法:通常近期修法但又還沒考出來的法條都很有可能成為
命題重點，而如果本身這個法條本來就是大重點那當然要一字不漏得背起來(例如今年
土登跟地測關於建物標示圖的規定即為此類，而一二類謄本涉及個資法的內容固然重
要，但去已經考過，今年再出的機率不大)
(3)一般常考的法條:會常考代表是出題老師們所認為的重點，能背就盡量背。而所謂常考
不是僅指地政士考試，而是地政相關的大小考試都常出現的法條，至於如何得知這個
是否常出現在考試中我就是仰賴補習班老師的經驗了。
(4)有考過但是不常出現的法條:這一類就是要看過，而且起碼要寫得出其中幾項，但不用
詳細去背。
(5)冷僻法條:所謂冷僻就是被我列為基本上應該不會考的，因此對於這些法條幾乎是看過
而已，有個印象以防被突襲的時候連一個字都寫不出來(例如土地法有些關於土地債券
的規定就被我歸類在這)
所以簡單來講我自己的做法就是針對(1)(2)我絕對是一字不漏的背起來，甚至連條號都背
，(3)(4)能背多少就背多少，不用背到一字不漏，但是關鍵字一定要記住，而(5)就只是
看過，不會花時間去背。

2.理解法條
在將法條歸類後，要做的就是背誦了，而背誦的第一步自己開始念法條之後才發現
，法條不是用死背的，而是要先想辦法去理解法條的內容到底是什麼? 為什麼會有這個
法條(立法意旨)? 法條為什麼要這樣訂(背景緣由)? 修法的話為什麼法條要這樣修? 之所
以這樣修法是要解決什麼問題? 如果能稍微了解這些東西後再來背我覺得會輕鬆很多，也
比較容易。小弟個人比較不喜歡用口訣，即使有用口訣也是等理解法條後在自己編來記會
比直接編口訣硬記容易的多。

3.記憶法條
法條理解後就是想辦法將法條記住，而怎麼樣確定自己已經記住了? 小弟的做法是
在自己背完後，自己在念書時候又念到相關內容就會立即在腦中把法條在順過一遍，舉例
來說，背完土地法34-1後，之後念到土地法104優購權，就立刻在腦海中把土地法34-1的
內容默背一次，如果發現自己卡住背不出來就再翻回去背一次，這樣做幾次以後就能牢牢
將法條記住。

[考古題的重要性]
在這邊我一定要強調，看歷年考古題是非常非常非常非常重要的一件事，即使沒時間
做過一遍，也要看過一次，因為這樣才能知道老師的出題方向與猜測可能會出現的題目，
今年小弟運氣算是很好，自己猜中了不少題，接下來在各科心得會再詳述。

[各科成績與心得]
在此先附上小弟今年的成績:
國文 68 (34/34)
民法與信託法概要 59 (19/17/17/6)
土地法規 72 (17/16/17/22)
土地登記實務 79 (21/11/22/25)
土地稅法規 80 (22/22/16/20)
總平均 72.05

國文因為完全是吃老本沒有準備，所以就不分享這科的心得了

[民法與信託法概要]
說真的我覺得這科是就如大家所述是投資報酬率最低的一科，雖然相較其他法科我覺
得民法還蠻有趣的，但是分數就是高不起來。縱觀民法歷年考古題，4題通常來講信託法會
出一題，親屬繼承篇會出一題，物權篇會出一題，而總則跟債篇會出現一題，在準備的時
候，信託法範圍最小一定要背熟，親屬繼承則是要會算，基本上這兩題算是可以拿分的題
目，剩下只能聽天命了!!XD
依小弟的淺見，這科範圍大難掌握，評分標準有時又很怪，還是把時間放在其他投資
報酬率較高的科目對於考試比較有幫助，物權篇我只看所有權跟抵押權這兩個最常考的，
債篇引述曾X田的名言:"考債篇各論就當作出車禍"，所以我個論一個字都沒看......地政
士近10年考題印象中也就只問過一題買賣不破租賃跟另外一題有關各論的東西，所以不浪
費時間在這上面。
個人在準備這科上是先念信託，再看親屬繼承，然後物權，最後才是債篇跟總則。

答題心得:
1.今年考的第一科第一題沒想到一看到的時候我就傻眼了，傻眼的原因一個是契約解除跟
法律行為的撤銷比較我完全不知道怎麼寫，另外一個原因是信託法居然不是單獨一題而
是這題放在一起考，當下心想死定了~
還好信託法這個條文有背到，完全把法條一字不漏照抄上去，而契約解除跟法律行為的
撤銷只好自己亂掰，但分數卻出乎意料的是這科中我拿到最高分的題目19分....(其他
三題都還比這題會寫= =)
2.第二題是最常被拿來當作例子講解的一屋二賣的問題，因為上課的時候聽多了所以知道
乙的部分僅為債的關係，要從債務不履行可歸責於何人(本題是債權人)切入，丙的部分
因為已經過戶移轉涉及物權，所以有767物上請求權的適用，看來答題方向應該沒錯得
17分。
3.第三題區分所有建物專有部分算是重要的內容，構成要件就是使用上獨立性跟構造上
獨立性，而因為之前有考經紀人有念公寓大廈管理條例，所以知道要用規約約定專用，
得17分。
4.第四題是讓我收到成績單覺得最訝異也覺得最不可思議的一題，這繼承題我很確定我的
答案完全算對，跟補習班給的參考解答完全一致，但居然只給我6分?! 完全沒有辦法理
解，我在想或許是因為我跳題寫，且第一次遇到電腦閱卷，手忙腳亂之下下半面左側題
號似乎劃記成3(或者沒劃)，才會導致只有6分的原因，不然這種有標準答案的沒道理
算的都對卻只給我6分..............

[土地法規]
土地法縱觀考古題會發現，地政士法必考一題，土地徵收條例也是必考一題，而平均
地權條例跟土地法各考一題，今年也是依循這樣出題，這科一開始準備會覺得範圍好像很
大，但是實際背下去之後就會覺得其實重點就那些而已，算是認真念也能收到成效的一科
準備方面，地政士法跟土徵條例一定要背熟，畢竟這兩個一定會出。另外看考古題發現近
幾年很愛考一些土地法有但優先適用其他法條的條文，例如去年要比較土地法跟土徵條例
關於收回權的規定，我想命題老師應該是認為最近學生只搞懂現行條文還不夠，不能這樣
不求甚解應該要追本溯源Orz.........

答題心得:
1.第一題問不得私有之土地，把依據土地法第14條連同條號一字不漏的照抄上去，然後已
為私有者可以依本法徵收之，但我又稍微帶了一下現行徵收應依土地徵收條例規定辦理
立法意旨我只有印象中是為了避免私人壟斷天然資源及交通要道，然後最後在亂掰接到
身為地政人一定要知道的8個字"地盡其利，地利共享"(因為之前教授曾經說過如果土地
法規立法意旨不知道寫啥猜這個十之八九會對，還會有點分數XD) 結果得17分。
2.第二題問規定地價的程序，我必須說老實這題是我這次考試唯一沒背到的一題，因為他
被我列入不常考但有出過的題目，所以我只是看過有個印象而已，所以只寫出依平均地
權條例要申報地價，然後之前經紀人準備估價的時候有印象念過要劃分地價區段，估區
段地價，以及每三年要重新規定地價必要時得延長等寫出來，然後另外再把土地法關於
規定地價的內容稍微寫出，查估標準地價之後申報地價然後成為法定地價，結果撿到16
分。
3.第三題問土地徵收的被徵收人如何確定? 說實在的這題真要寫法條根本一兩行就寫完了
，簡單來說就是從公告之日起登記簿上記載的內容為準，但這時真的就要發揮小題大作
的精神，我就從"如何"辦理徵收開始寫起，徵收程序從公益性必要性評估、協議價購、
等等流程一直寫到公告徵收，然後說從這時起確定被徵收人，得到17分。
4.第四題考地政士法，問有哪些情形依法不得申請簽證人登記，小弟因為第三題小題大作
的太開心，結果一個不留神寫這題的時候只剩不到10分鐘............結果這題我就只
有把那個法條寫上去!!
只有把法條寫上去!!
只有把法條寫上去!!
為什麼要強調三遍? 大家可以去算一下那個法條總共幾行幾個字...我真的就只是把那
個法條，在這邊我把我寫的答案打出來好了:

地政士有下列情事之一，不得申請簽證人登記；已登記者，廢止其登記：
一、經地政士公會全國聯合會撤回推薦者。
二、曾有因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者。
三、曾受地政士法規定申誡以上處分者。

如果有背這條的明眼人應該就可以發現，我裡面連他究竟是依地政士法哪條規定都沒背
，我寫完最後一個者字剛好敲鐘，當下我差點哭出來因為我還有背好多像是簽證保證金
要繳多少的規定，哪些情形會受申誡以上處分全部都因為我的個人疏失來不及寫上去，
心想完蛋了，這題可能只剩5分~10分，這樣土地法規可能也不及格，導致考完第一天我
的心情非常鬱悶。
結果收到成績單一看，這題居然給了我22分!!!!!!!!!!!! 我真的呆住了，教授阿
教授，我真是摸不透你們耶?! 不但超過10分而且還是土地法規這四題裡拿最高分的一
題，其他長篇大論都拿不到20分，這題4行22分，我真的不懂評分標準在哪?? 還是今年
改題老師喜歡簡潔風??!!

[土地登記實務]
這科是記憶量最大，卻也是最好掌握的一科，剛開始念或許會覺得很茫然，因為感覺
每條都要背，導致不知道從何背起，但實際念下去就會發現，東西雖然多，但很多東西
因為跟實務切合，反而很好記。而這科我們也先看看考古題，你就會發現地籍測量實施
規則每年至少都會出1題甚至2題，而地籍測量實施規則範圍才這麼一點點就可能佔到
50分，怎麼能不好好背呢? 而土地登記規則，近幾年已經很少(甚至說是沒有)要你死背
法條那10~20項東西的題目出現了，即使出現也都是叫你舉其中幾個例子說明，因此小弟
對於像是單獨申請那些動輒10項以上的法條，只有記個大概，所謂記個大概是指如果真
的考出來能寫出個一半，剩下的憑印象寫，這樣好歹也能拿得15分左右，況且不可能倒
楣到4題都出這種題目吧?! 與其花一堆時間倍這種法條，結果漏了其他，還不如把其他
比較少又重要的法條記熟，我們的重點是在平均60分，而不是一題拿25分結果其他都只
有10分。
另外在這邊如果有在補高X地政士的朋友，小弟覺得許X昌的土登教的極其糟糕，雜亂
無章沒有系統，他畢竟是靠估價吃飯的，土登不是他在行的科目，他的土登我真的聽到
邊上邊罵，根本就是叫你把土登規則整本背起來，這樣我自己花時間背就好了還來補習
幹嘛? 因此後來我自己去買了補課券看陳X基的土登，我才覺得我的土登充滿了希望...
土登這科我真的慶幸我自己聽了陳X基的課，接下來答題心得我會說明有多麼誇張。

答題心得:
1.第一題免繕狀，這條是被陳X基列為絕對要背的法條之一，所以我很輕而易舉的就一字
不漏的把法條抄上去，外加上課的時候他也有講當初會立這個法條的原因，所以立法
意旨就是簡政便民，節約資源，得21分。
2.第二題考法人的登記相關內容，陳X基特別強調關於法人的登記條文從來沒考過，所以
最好當成重點注意一下，結果就考出來了..........但小弟沒有從事過實務，所以可
能實務那個小題答得不好，結果只得到11分(關於法人的那些條文我也是一字不漏寫上
去)。
3.第三題，考複丈錯誤的更正，看到這你或許會想"什麼~莫非陳X基又講了什麼嗎?" 我
必需要說，是的，他雖然是上土登的課，但是他順帶一提說關於複丈錯誤更正的條文很
重要，也從來沒考過，大家自己注意一下.......，so這題也讓我拿了22分。
4.第四題這應該沒甚麼好講的，建物標示圖多麼重要的一個重點，土登地測都修法新增
，各個老師各種考猜都猜這題會考，如果都這樣了還不願意背? 那真的怨不得別人了。
出題老師還這麼賞臉的出出來，當然也就不能錯失這個機會，於是小弟把條文連同條
號內容完整複印上去，老師也很爽快的給了25分。

[土地稅法規]
這科也是個要好好掌握的科目，一方面範圍跟記憶的量應該是這4科裡最少的，另外
這科可能會有計算題，計算題只要會算算對就是20~25分，在給分標準不明朗的申論題
裡是能穩穩拿到分數得題型(然而今年一開始聽到不能用計算機真的超失望)。再來又是
考古題了，這科通常是地價稅土增稅會出1~2題，房屋稅跟契稅會出1題，遺贈稅會出1題
，剩下稅捐稽徵跟奢侈稅考1題，工程受益費不會考...。再來說說小弟自己看了考古題後
的考前猜題，首先契稅已經連考好幾年了，所以我判斷今年一定會考房屋稅，而稅捐稽
徵條例這10年來，先連考3年之後3年都沒考，之後又連考2年再來又2年都沒考，所以我
自己判斷稅捐稽徵條例今年也一定會考(況且又有修法)，而奢侈稅101跟102年把重點都
考光了，所以今年應該不會再出現。但今年沒考遺贈說實在讓我跌破眼鏡就是了。反正
總而言之，這科首要要會算，再來內容較少只要肯花點時間一定能有很大的成效。

答題心得:
1.第一題為地價稅的自用住宅稅率，要件跟定義上課都有教，愈期申請就是下一年度才
適用，但處罰規定沒有教到我也沒背，但依常理判斷國家抓到你漏稅怎麼可能放過你?
一定是要把欠的繳回去(補稅)，另外處罰你應納稅額的幾倍(加罰)，因此我就只寫了
補稅加罰，但應該大制觀念正確，得22分。
2.第二題重購退稅，這是被補習班列為重點之一，所以也背的很熟，照寫上去也得22分
3.第三題考房屋稅，考稅基跟稅基如何產生以及決定稅率的考量因素為何? 也是照法條
寫上去，但是卻只拿到16分。
4.第四題真的考了稅捐稽徵法，但只有第一小題有背熟，一樣完整法條照寫上去，第二
小題不會...我只簡單的寫了一句不能援引適用，但考後一查發現寫錯了，第三小題
也沒念過，也是照常理判斷，政府機關一定是不可能讓你占便宜，但也不會讓你吃虧
，所以就猜另有欠稅的話就是多退少補，把欠得扣掉還有剩就退給你，但如果還有少
當然也得補回來，結果得到20分。

[總結]
感謝大家耐心看到這邊，最後再強調一下這次考試的心得:
1.選擇適合自己的讀書方式，不用一定要刻意模仿別人，因為別人的方法不一定適合自己
2.考古題真的一定要看，而看得目的不一定是要一題一題都做過，而是去了解整個出題的
方向以及方式，另外近三年出過的基本上不太會再考，連續考兩年的機率更是少之又少
，或許有些人可能會說土登曾經連續兩年考一模一樣的題目，但發生這種事情的機率有
多高? 我想大概少之又少，因為這可能會讓出題的老師落人口舌，因此如果你真的準備
時間有限，那些點就先跳過吧，如果真的再考出來，畢竟準備的時間也沒別人長，也怨
不得誰。
3.補習班教的東西無論如何都要弄懂弄熟，畢竟補習班的東西只是基本，如果連基本盤都
沒辦法掌握好，那更別說其他的了。而在考試前我覺得要做的是把你背的念的再次複習
，小弟個人對於考場外的再發的考猜一律不拿，即使拿了也不會看，因為看了只會混淆
自己的思緒，尤其如果看到沒看過的東西，反而讓自己心情更加緊張，結果讓自己在答
題時沒辦法冷靜思考。
4.在念書念到很累想撞牆的時候，或者想放棄的時候，這時候我會暫時先把書擺在一旁，
然後想一想自己當初為什麼下定決心要考試的原因，問問自己如果就這樣放棄了這些
花下去的時間，推掉朋友聚會，減少自己娛樂的時間為的是什麼? 莫忘初衷，勉勵自己
堅持到最後一刻。
5.要相信自己，只要肯努力，沒有不可能的事。

最後謝謝大家耐心把這篇心得文看完，祝福所有人都能考上自己想要的目標。






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