105不動產經紀人上榜心得 - 考試

　　去年十月有發過一篇地政士的上榜心得，文章代碼是#1Prn5WU- (Examination)，文
末提到有空會上來分享前一年不動產經紀人的考試心得，一拖就拖到了現在實在汗顏。常
常讀書讀到頭昏腦脹的是後就喜歡來版上逛逛，受到一些啟發也同時增加一下自己的信心
，在版上受惠良多，因此考上了也想做些回饋，希望這篇能幫助到背景相似的考生。


一、 背景
　　當時是國立大學本科系大三，大學成績後段班。不動產經紀人因為有測驗題，算是較
為入門的考試，要及格並不難，因此選擇不補習，畢竟補習費對一般大學生來說也是一筆
可觀的費用。


二、 成績
國文 71　（申35 測36）
民法概要 59.75(申21 / 5 測33.75）
不動產估價概要 89.75(申21 / 20 測48.75）
土地法與土地相關稅法概要71.5（申13 / 21 測37.5 ）
不動產經紀相關法規概要 75　（申20 / 15 測40 ）
－總成績　73.7（及格）


三、 參考書目
　（一）民法概要－陳聰富
　（二）不動產估價概要（實戰篇）－許文昌
　（三）不動產估價學－游適銘
　（四）土地法與土地相關稅法概要－許文昌
　（五）不動產經紀相關法規概要（基礎篇）－許文昌
　（六）國考版前輩們的心得及重點提醒


四、 準備歷程
105.09開始準備
105.11不動產經紀人考試
－準備時間約兩個月


五、 準備方式
　（一） 選擇書目：
　　市面上關於不動產經紀人的考試用書五花八門，光選書就已經讓人眼花撩亂，但其實
各家整理的都差不多，只要排版、敘述、表格呈現方式是自己看得舒服讀得下去的就是最
適合自己的書，完全因人而異，並沒有哪一本比較好。
　　我基本上是用許文昌的書比較多，因為我覺得他考古題整理得比較好，排版乾淨整齊
也是我看得順眼的，因為我喜歡自己畫重點或作筆記，沒有太多的顏色干擾是我喜歡的部
分。另外民法概要主要是用大一上課的課本，不動產估價概要我則是多看了游適銘的＜不
動產估價學＞，這本一樣是上課用的課本，但它的內容比較偏向準備不動產估價師的「不
動產估價理論」，所以僅把它當作補充使用。
　（二） 讀書計畫：
　　我大約是從九月中開始準備，總共準備兩個月左右，加上課業報告相當繁重，所以時
程上是非常緊湊的。
　1.我一開始先將各科地毯式的讀一遍，讓自己對這個考試的內容先有大概的了解及畫重
點為主，這部分大約要花兩週左右。
　2.再來我開始研究考古題申論部分，看看歷年出題方向為何，釐清重點或常考的地方在
哪哩，並針對重點進行背誦，背的滾瓜爛熟。這個步驟很重要，可以節省很多時間，而且
看久了會發現其實會考的都很基本，刁鑽或瑣碎的考題甚少出現在申論題當中。這邊大約
花三週。
　3.第三部分就是練習測驗題部分的考古題。我自己是從90年一路寫到104年，每天各科分
配一份（除了民法，後面會講），計算作答時間及分數，更重要者，做錯的題目一定要回
去找答案，絕對不能想說這題考太細或以前沒考過而不去訂正它，當真正上考場考出類似
題目時一定會後悔。基本上各科測驗題若能拿到40分以上的分數，就很接近上榜了。
　4.最後一個階段就是考前一週努力讓自己背的東西不要忘記，再把常考的跟重要的觀念
加深印象，確保自己上考場後能寫得出自己一套邏輯。


六、 各科準備
　（一） 國文：
　　不用準備，吃老本就行了不要浪費時間在這上面；考試時作文寫到手斷掉就對了，寫
越多分數越高。
　（二） 民法概要：
　　民法一直是我四科裡最弱的一個環節，雖然是大一必修，但也只能怪自己太混。在讀
第一遍的時候我把一些重點變成筆記，另外還搭配了版上前輩整理的「民法概要考猜嚴選
40題」（文章代碼(AID): #1IYtY74- (Examination)）之後就以複習筆記跟這份整理為主
，連考古題都沒做。
　　我是想靠著估價跟經紀法規拉分數，才刻意花很少時間在民法上，但是我這種做法並
不好，因為風險很大，如果有一科失常或題目出得很難，大概就掰掰了，不過會這樣取捨
主要是因為時間真的不夠。因此如果想要在民法拿高分的考生就參考版上其他高手的心得
吧！
　（三） 不動產估價概要：
　　這科最奇妙，有人說這科最難上手，也有人說這科是高分科目。而我個人認為估價概
要是四科當中內容最少且是唯一可以拿到80分甚至90分以上的科目，至於難不難上手，端
看個人求學及經驗背景而定無法一概而論。
　　命題焦點以不動產估價技術規則為主，由於每一條幾乎都很重要，所以把他奉為聖經
研讀也不為過，許文昌這本好處是他每個單元後面都有整理歷屆考過的相關考題，唸完該
部分可以直接做題目來檢視有哪些地方不熟或容易計算錯誤。
　　從考古題來看，其實概念或計算重複出現機率很高（因為可以考地也就那些），例如
估價原則、估價方法等考到爛掉還是一直考，這科重點背熟、計算熟稔85分以上不是問題
。這科不比估價師的估價理論，所以一些較艱深或較複雜的計算與公式推導等等可以略過
，準備上把基礎打好再把考古題練熟就足夠了。
　（四） 土地法與土地相關稅法概要：
　　這科範圍說實在也不小，尤其土地法對非本科或沒補習的人來說真的不好上手，不過
經紀人的申論題仍以法條背誦為主，因此準備上也不需太過畏懼。
　　從考古題來看，申論題出題重點大約落在地權（如不得私有、外國人、34-1，地權的
取得與消滅等）、土地使用（優先購買權、耕地及房屋租約、照價收買、市地重劃等）和
土地徵收這幾編上，稅法則是土地增值稅、房屋稅考的多。另外特別要注意的是，因為稅
的法律常常在修，所以要常常注意時事及修法動態。
　　都計與區計在申論題中甚少出現，但會出現在選擇題當中，所以不能放棄不讀，但可
以準備選擇題方式準備。

　（五） 不動產經紀相關法規概要：
　　經紀法規範圍明確且內容較少，是比較容易準備的科目。從歷屆是題申論部分以觀，
不動產經紀業管理條例考最多次，幾乎每年都考，而且這部是四法當中內容最少的，因此
最為重要。
　　由於內容很少，所以測驗題會考得很細，例如考罰則、其日天數等等的需特別注意。
另外，不動產說明書在105年以前從沒考過，剛好當年度第一次出就被我碰到，大概是因
為已經出到沒題目出了，因此這部分不能略而不讀，以免上考場被殺個措手不及。


七、 應考作答
　　一拿到考卷先寫測驗題，作答時間盡量控制在40分鐘以內，剩下的50分鐘留給兩題申
論，一題有約25分鐘的時間才能表達的更充分，有剩再回去檢查測驗題。
　　考場不一定會有時鐘，監考人員也不一定會提醒剩幾分鐘，所以一定要戴手錶以便控
制時間，另外最好能留一兩分鐘檢查畫卡是否劃錯，千萬不要因為逞快而得不償失。


八、 後記：
　　其實在考試前壓力非常大，因為非常重要的報告正在如火如荼的進行當中，加上還有
期中考需準備，讀書時間真的很少，又得熬夜討論報告，那段時間著實痛苦，不過也就這
樣挺過來了，也很感謝身邊很多人的鼓勵及體諒，這次考試不單是及格而已，我也因此更
加認識了我自己。

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