40年餘老透天厝，如何處置? - 工作

1. 目前我有40年餘老透天厝（二樓加蓋成三樓）在三重區，地坪20坪出頭。屋前巷寬約4米到4米半（兩邊停車，路中間還可開車）。單人住，子女居外國，不會回來住。因考慮改建，數年來一直未出租。工作在淡水區；五年後退休。手頭閒置資金400～500萬。重建建蔽率規定60％， 容積率240％。2. 請問，如何處理此屋最合乎經濟效益？（所有方案皆考慮，包括重蓋成出租屋，套房或二房一廳等或混合，並加裝電梯等。）加裝電梯，以備老後爬不上樓梯時可用。3. 建築師如何找？有信用的建商如何找？地小似較少建築師/建商願承攬工程，怎麼辦？4. 本區屋主都流行二次施工。風險是，鄰居檢舉時，二次施工會喊卡。如果未二次施工，土地使用率似低些（鄰居舊樓房有蓋5樓，土地全蓋滿的例子）。不知法令為何如此嚴，結果反而幾乎沒人願意遵守。5. 有人建議建車位，提高建蔽率；幾年後，不用車位者，可改回來。可行嗎？6. 拆屋前，想先到淡水或附近地區買或租中古屋住（住得好者，重建完成後，也不用搬回三重，新屋就當出租屋用）。但也考慮改建後，把1、2樓改做工廠及辦公室，自己做研發、生產產品用（已進行研發幾年，產品只剩最後收尾、包裝及行銷）。有較好的主意嗎？7. 有人說，現在房價還在高峰，不宜買。是嗎？如果又要買屋，又要重建，要多少才夠？如何貸款？8. 以前曾考慮與鄰居合建，分層持有，以增大彼此的房屋面積。但他堅持要分頂樓，以便獨享屋頂。我不認同，也懶得爭，所以決定獨建。現代人主觀強、都想佔便宜，見面也難得打招呼，合建談何容易。合建後，將來又怎麼談重建（那時我大概人生畢業了，但總有人要談罷）？謝謝。
Update:
感謝迄今之回答與意見。
敦請（請轉知）房地產方面的資深達人、有豐富經驗的投資者 針對本案盡可能提供各種可行的計畫、通盤優劣的分析與相關高見。
若提供連聯絡方式者，我將會私下聯絡分析有道理者。在目前這階段，懇請回答的貴人儘量著重分析/研究，不必急著打廣告；精闢的分析，才能是最佳的廣告。
歡迎介紹相關之好網站/座談網站等連結。
本案應可嘉惠現在與未來的許多有類似疑問的地主/屋主們，對本案有用的回答，是一種投資教育，有利於社會之進步與繁榮。
Thank you.