怎樣才能開建設公司當建商 - 建築師

By Poppy
at 2009-05-07T00:00

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請問要成為一個建商應該具備哪些條件
(不要說錢很多)
大部分建設公司老闆似乎都是小工人起家
(但好像也有完全不懂而跨足)
也都沒有甚麼建築師執照
或是會甚麼3D繪圖
(但是有這些專業技能的人，卻又無法成為建商)
我想知道的是
到底要成為一個建商
應該具備哪些能力
又應該要如何開始
想聽聽大家意見
感謝
已更新項目:
感謝峻國工程回答
我知道必須要有資金才能進行
但我想知道的重點是在
"該如何進行"
也就是在不考量資金的狀況下
哪些能力是必須具備的
這樣有了資金
才能做最有效的運用
並不是只擁有資金就能成為一個建商
我比較想了解的是這點
2 個已更新項目:
請問泰
裡面指的專業是哪些方面
能否詳細一下解釋讓我了解
因為不可能把所有的
建築專業都學完才來開一間建設公司
但有哪些是基本必備的
那所謂得從頭開始
又是只從哪個頭開始
從木工嗎、裝潢？水泥工？還是哪些呢？
一間建設公司老闆
成立一間建設公司來做房地產開發
除了有一筆資金
最主要是掌握了哪些專業或是哪些技能
讓他們能夠開始蓋房子
3 個已更新項目:
*的回答
似乎比較偏向營造工程的方向
這樣的話
每間建設公司的老闆
在剛開始成立建設公司要推案時
就已經具備有自己的營造廠的意思嗎
但就我了解的大部分的建設公司
不都只是負責規劃以及流程掌控
實際施工的部分
都是外包給營造廠去負責
只有中大型的建設公司才會有自己的營造廠不是嗎
4 個已更新項目:
感謝vincent
這樣來說的話必須了解整個評估規劃
以及從無到蓋好房子出售換到現金
應該會經過哪些流程搞懂
然後把專業詳細的部分
給譬如建築師、營造業、室內設計、代銷公司等等
來負責深入規劃
建設公司是負責把這些統籌規劃串連起來的意思嗎
這樣是否意味著
一間小型建商剛開始起步時
可能隸屬於自己公司底下的部門
只有土地開發跟行政會計這些單位而已
其他專業的部分只能找外面廠商配合(像建築師等等)
這樣的意思嗎

Tags: 建築師

All Comments

By Frederic
at 2009-05-10T05:25

1.你太急了
2.你第一步,能成立丙級營造(幾年經驗+聘專任工程人員+300萬資金),就算不錯了
3.再來,就是做丙營所能乘包的工程限額才對
4.這個階段,營造與預算及規畫是主力,土地與銷售是次要
5.若上面那個階段,你做的起來,表示你的資本可以做大,才有必要成立建設公司(開是買大筆土地與建立銷售系統)
6.最後,建設公司不過是買賣過戶用的而已,若你案不大,成立建設公司豈不失去其意義?且,一次管那麼多部門...(財務部,銷售部,工務部,設計部,採購發包部),不是你說的小工人可以勝任的
2009-05-07 16:10:27 補充：
1.土地與建築風格,建材等級,市場(價格)定位,的確都是由建設公司主導
2.以上內容,若都精確掌控,符合市場需求,則賺很多,不是不可能
3.若,建設公司底下有營造牌,連營造的錢也賺,不是更好?營造賺甚麼?賺工資,賺建材差價而已...
2009-05-07 16:11:39 補充：
4.建設公司若覺的,營造公司只是小利,不屑賺,要外包,也是可以
5.但,問題來了...,既然是外包,你沒做過營造,你架馭的了營造工程品質?工期?與他的成本?

6.若你因應市場需要,緊急變更建材或格局,營造廠不是自己的,帳單與糾紛跟著來,你怎麼辦?
7.你發包給營造好的單價,營造卻中飽私囊,發給下包爛的單價,導致品質與你想的有落差,你怎麼辦?
8.發包給營造,雖然你省去發小包的麻煩,但,你變成要去對付營造廠這頭蠻牛,既然你都把預算列詳細了,與其發包給營造,不如自己依預算細目,發包給各小包...(結構體透過掛名營造公司發包,建材由建設公司名義發包)
2009-05-07 18:47:47 補充：
9.也就是說,你模板發1m2=200元給營造做,營造有良心的,就190給模板工作,沒良心的就150給模板做,你雖省去管理之責,但,你去工地,會看到要死不活的模板慢慢做...,然後你資金就卡在那裡,何年何月才能賣屋...?!
10.若你直接發給模板190做,則模板工甚麼都聽你的,進度衝的比馬還快,你說,你雖負管理之責,但,模板工得到好單價,乖的像甚麼...
11.你認為哪種比較好?
12.以上,只是舉例,受限文字字數,無法全面,請別說我以偏蓋頗

By Erin
at 2009-05-07T14:26

1.基本的建築法規檢討、建築規劃檢討、成本概估
2.建築細部設計檢討、建照送審流程
3.拆照、地質鑽探、鑑界、現況圖流程
4.建照圖、施工圖檢討、施工預算
5.營造施工管理
6.代銷公司流程,產品定位
7.財務控管
8.土地開發
9.錢錢錢

By Robert
at 2009-05-08T14:34

請問版主你有答案了嗎
現在的我也正面臨這問題

By Charlotte
at 2009-05-08T20:30

幫忙補充好了
圖片參考：http://l.yimg.com/f/i/tw/ugc/rte/smiley_25.gif
其他的什麼資金.人脈這個不用說
專業的話
最起碼所謂的房地產的項目細節吧
根據上次來台的大陸房地產首席說
房地產牽涉到的行業有52項目
房仲.建商.營造商.銷售公司.開發公司只是最基本的
AMC資產公司.物業管理公司.建經公司也都算房產
不可能有一個房產老闆所有都通都懂
說懂的!那個一定是唬爛的啦
比較建議從基層做起
從木工嗎、裝潢？水泥工？還是哪些呢？
如果是想從工程方面!應該是先做小工
也就是雜役!雖然無法都精通!但是都會摸到
也或者可以從業務開發著手
別小看業務開發能力!要做到好不是只有虎爛瞎扯
例如!面對一個鄉下單純且沒受過很多教育的阿婆
你跟他說持分的土地!跟他說都市更新
他聽的懂那才有鬼
方向是必須你自己去訂定........

By Wallis
at 2009-05-07T08:01

我覺得你要先對土地有充分了解，什麼區分的土地可以自己評估他的利潤，這應該是最重要的基礎，不然一味靠別人告訴你早晚會虧大錢。
所以有些代銷出身的當建設公司老闆，就會賺錢越作越大，但他們的眼裡都是錢，品質就不是他們的目的。

By James
at 2009-05-11T17:44

要成為大企業家需要有五樣基本功
1.人際 2.金援 3.頭腦 4.信用 5.技術
只要有以上的其中三樣你就無往不利了

By Erin
at 2009-05-08T13:32

很有趣的問題~
開一家建設公司就是要有適當資金，
版大提到大部分建設公司老闆似乎都是小工人起家，
當然這樣才能學到許多實務經驗，
尤其你相當建商，
辦公室、員工、人事管銷、買地、設計、動工、銷售…都要花錢，
所以沒錢能做什麼？
難道是登計個公司讓自己當個老闆過癮…
版大如有強烈興趣可先到建設公司求職，
多些體驗就能明白!

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