請教關於停車場經營管理產業概況 - 面試

※ 引述《sbluestar (藍色睡不飽)》之銘言：
: 小弟最近接到一家公司面試通知
: 位於新店的辰淵企業
: 應徵職位是總公司內部人員
: 104上寫公司主要做停車場的經營管理
: 請問板上有大大知道這間企業或是停車場管理產業的大概情況嗎?
: 因為關於公司跟產業的資料網路上蠻少的
: 所以來請益一下
: 謝謝!

我現在的公司就是搞停車場的，我不算專業，也不會寫得很專業，大概回一篇，希望能讓
對停車場管理產業有興趣的人有個基本的了解。

Q1.停車場管理產業主要在做什麼?
A1：不管是回答減少路邊停車所造成的交通事故、改善交通狀況還是美化市容，這些崇高
理念的背後，就還是賺錢，所以重點要擺在賺誰的錢，以及怎麼賺之上。
眾所周知，停車場可以概分成兩種：
1.臨停：依停車時間收費，基本上停越久花費越高。
2.月租：付款包月買車位，保障車位和所有權。
所以簡單來說，停車場管理業者就是利用這兩種方式來獲取利潤的一種商業型態。

Q2.停車場管理產業怎麼規劃評估土地是否能做停車場?
A2：基本上絕好的停車場位置，通常會具備以下的特性：
1.商辦或娛樂等人潮聚集之地。
2.附近路邊停車不易。
所以停車場業者多半都是優先從人潮做為出發點去考量的，比如百貨商場、車站地下街等
地方附近，向來都是必爭之地。
除去人潮眾多的地方，一些較為知名大路上也是開停車場的好地方，比較需要注意的是車
輛進出停車場是否有困難以及停車場預定地是否有臨路，也是評估的重點。

Q3.停車場的土地來源有哪些?
A3：基本上，土地來源非常多，最常見的有三類：
1.自我持有：以前很多建商買地養地，但是沒有馬上要蓋，地價稅那叫一個驚人...所以
這些建商就會把沒有馬上要蓋的土地轉做停車場，有興趣可以去查"停車場地價稅優惠"。
現在已經取消，必須要專營停車場且具有執照者才能享有千分之十的優惠稅率，所以那些
養地建商的土地，也就成為專營停車場業者的合作目標。
2.找地主承租：不論是個人或是企業，只要是好地段都是兵家必爭之地。比較要注意的是
土地本來的性質，因為這涉及地價稅問題。(比如農地無需繳納地價稅)
3.政府標案：政府、國軍、某些國有銀行非常有錢(廢話)，土地也多到數不清...沒有使用
的土地有時候會拿出來開標。

Q4.停車場經營有哪些重要的職務或工作?
A4：基本上除了內勤(會計、人事等)之外，主要的就是業務和工程人員還有管理員。
業務又可以分成負責開場的和負責經營的，如果很難理解這兩者有什麼差別，可以想像是
創業者和經營者的差別，雖然台灣創業、經營者很多都合一(比如郭台銘、王永慶)，但國
外創業者打天下後，交給專業經理人去經營管理的企業不在少數，比如微軟。
負責開場的主要就是找尋適合的土地，印地籍謄本之後去取得土地的使用權，並且規畫停
車位之類的。
負責經營的則是去研究停車場收益變化，看是否需要調整收費或是做轉型(臨停轉月租)等
經營方面的評估。
至於工程人員主要負責維護停車場，使停車場能夠維持營運。管理員則是看公司和停車場
是否有需求，有些全電子機械化的，也不太需要聘請停車場管理員。

Q5.停車場經營的種類有哪些?
A5：除了前面提到的購買、承租或標土地來經營之外，還有一種是委託經營。
一些百貨賣場、社區或是一些公家單位他們有停車位，但是缺乏有效的管理，也是非常有
可能委託外面業者進行停車場的美化與管理。

結語：
不曉得看到這裡，沒接觸過停車場這個產業的人對於停車場業者是否有些了解。
如果看完之後能夠讓沒接觸過此產業的人了解停車場業在做什麼，那這篇就算沒白打。
停車場產業基本上和其他產業一樣，都還是以賺錢為目的，只是停車場靠的是土地和時間
所累積的收益，因此停車場業者對於土地是否有效利用比起那些買地養地的財團來說更為
執著，因為對停車場業來說，土地放在那裡每分鐘都是錢。

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