財經觀點╱不動產自估價的危機 - 會計

　　金管會日前宣布，開放企業自行估價「投資性不動產」的公允價值，不用找
估價師估價，以降低估價成本。

　　目前不動產估價技術包括成本法、市價法與收益法等三種。

　　成本法指的是，建造成本加總後扣除折舊，直接估算成本，通常適用營建標
案或建物估價。

　　市價法是指，把建物與市價比較，因此在「非理性繁榮」時，建物往往被高
估，而金融風暴或景氣不佳時，則會被低估。

　　收益法是針對建物未來租金、收益或抽成等現金流量，再依照資金成本及風
險性折現後反推計算，與市價有些差距，但穩定性較高。

　　這三種估價方法各有適用之處，不動產估價技術規則也明定，估價師應採取
2種以上估價方法推算建物價值，再進行綜合比較，估價是相當慎重且嚴謹的工作。

　　金管會同意，企業所有的「投資性不動產」，可自行估價再委託會計師複核，
不僅不尊重估價師的專業，也為國內收益性不動產價格認定，埋下金融風暴導火線。

　　首先，價格認定若是由自己說了算，持有人不論出售、公告財報資產時，或是
重估、向銀行融資時，就可能高估建物價格，資訊的真實性將備受考驗。

　　其次，雖然自行估價後仍須由會計師複核，但會計訓練是「事後認列及記錄」，
而非財務上「未來預測及估算」，更何況會計師對於投資性不動產估價的專業實有不
足。

　　最後，金管會應注重估價的確實性、以及金融市場秩序的穩定性；以美國次貸風
暴為例，2000年初的低利率環境，導致不動產高漲，2005年之後利率急升，引發房貸
違約潮與全球金融海嘯，各國股市腰斬，可見市場失序的成本有多高。

　　次貸風暴之後，美國訂定「新房屋估價保障準則」，限制銀行不得使用內部人員
估價，更要求估價師以客觀標準，估計擔保品價值，避免價格高估，重蹈不動產泡沫
化危機。

　　金管會反其道而行，鬆綁企業自行對不動產估價，很有可能成為台灣不動產泡沫
的元凶。

來源：
2014/04/04　聯合報　政治大學地政系教授林左裕
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8591144.shtml

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