貸款購屋的IRR - 會計

假設貸款購買店面後經營生意，
不失一般性假設每月本息平均攤還、一段式利率且固定利率。
要計算貸款投資的IRR，該怎麼使用EXCEL IRR函數計算呢？

第一個月的收益填入"生意淨利潤-當月貸款還款-房屋折舊"
還是只填"當月貸款還款"即可？
例如淨利潤每月假設都十萬(暫時不考慮折現)，
第一個月貸款要還五萬，且第一個月房屋折舊損失一萬，
這樣第一列要填10-5-1 = +4
還是只填 -5？
然後再把營業淨利潤和折舊從第二月開始算？

會有這個困惑是因為，我看了網路上的IRR函數使用範例，
大多是以保險為例，每期支出保費，最後領回本金和利息。
所以是 -XXX -XXX -XXX .... +XXXXXX
我這邊要計算的情況卻是每月扣除房貸還款和折舊都有正獲利，
應該是 +XXX +XXX +XXX ....
這樣用IRR函數算不出解阿...Orz
但第一個月設定為只有支出而沒計入獲利，
就能算得出IRR了...
可是這樣算對嗎？

--