農地買賣、建設相關問題 - 工作

By Dinah
at 2012-04-14T00:00

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請問一下，
自己想買農地來蓋農舍，偏偏什麼法規都不懂，
目前遇到了以下幾個問題：
1、農地原本已經有蓋房子了，也有門牌號碼，
那還需要用配蓋的方式嗎？
還是它已經有建照，我買了就可以直接蓋房子？
但因為它原有的房舍不符合需求，
我想要全部清除、重蓋，可以嗎？
還是只能部分「改建」？
哪種方式比較簡單快速，可以馬上蓋房子的？
2、這筆農地有一千多坪，應該是可以蓋農舍的，
但我聽說有些農地的坪數，
被與其他農地合併計算，在其他地方蓋了農舍了，
導致它已經不能再蓋農舍了，
要怎麼知道這塊農地有沒有被借用坪數？
3、我去地政申請了它的地籍圖，
卻發現圖上的道路居然跟現場實景不同？！
地籍圖上的路是直的，現場實際卻是大彎道！
我一度懷疑是搞錯地號，
經過再三確認比對，才發現真的是路長不一樣了。
難道，地籍圖資料沒有更新嗎？
這樣感覺太沒有保障了。
我很擔心以後道路會再變更，截彎取直，或拓寬路面，
這方面的資料要去哪查詢，才有最正確、最新的資訊？
再者，
如果想查詢都市計畫，或者其他規劃，是否會影響到這塊地，
又該去哪裡查詢呢？
因為是自己跟地主接洽，沒有經過仲介，
所以很多法規、流程都不懂，
感覺很沒有保障，如果通通交給代書，可以嗎？
（不知道查詢這些資訊是不是代書的工作？）
感謝各位的回答～

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By Joseph
at 2012-04-14T21:09

農地原本已經有蓋房子了，也有門牌號碼，
那還需要用配蓋的方式嗎？
還是它已經有建照，我買了就可以直接蓋房子？
回答：
一、有門牌的房屋不一定是合法建築物，違建也是可以申請門牌的。
二、如果是合法取得使用執照的農舍，要看該筆土地和該地主取得土地的關係，如果該地主是在八十九年之前就取得土地，取得的條件包括贈與、繼承、買賣、法拍等，那麼他就不受時間限制可以立即過戶於你，反之，如果他是在八十九年後取得土地，才蓋農舍了話，那他必須取得使用執照五年後才可以依法過戶於你。目前的法規，農地和農地上面的建築物所有產權必須一同過戶，
三、有了房子，應該是要取得使用執照的階段，而非建照，但如果他是補照階段了話，就有可能發生你說的這種情況，有建照，但我想你還是要等到他取得使用執照後，再進行過戶，因為農舍的建照和使用執照的的所有權人都是土地的所有權人，一經過戶後，便受到農發條例的規定，必須土地大於756坪以上，而且必須土地取得滿兩年後才可以依法申請農舍。
四、上述的這個部分跟你如果成功過戶後，如果要拆除重建了話，就要考慮土地面積是否有超過756坪以上，且必須你過戶後滿兩年才可以申請，但是可以申請增建，增建的檢討是以前地主的條件去申請的。如果在建蔽率和容積率的範圍內，就可以依法提出增建，不過申請增建蔽必須地上沒有其他的違建，違建包括大片的水泥地（車道）以及非穿透性的圍牆。
但因為它原有的房舍不符合需求，
我想要全部清除、重蓋，可以嗎？
還是只能部分「改建」？
回答：
一、地上有違建，仍然可以進行過戶，只是要繳交大筆的土地增值稅，所以這部分就會反應到你和賣方之間談的價錢。
二、拆除重建的部分，請參照上面的回答四。
哪種方式比較簡單快速，可以馬上蓋房子的？
回答：
一、純粹以簡單快速的方向來討論了話，必須以原地主的名義申請拆除執照後，再重新申請建照、使照。但這邊必須地主是在八十九年之前就取得土地的人（請參照第一個問題回答二）。
二、申請合法的拆除執照費用不低，比一般正常的申請大概多出50萬左右。有先有心理準備。
2、這筆農地有一千多坪，應該是可以蓋農舍的，
但我聽說有些農地的坪數，
被與其他農地合併計算，在其他地方蓋了農舍了，
導致它已經不能再蓋農舍了，
要怎麼知道這塊農地有沒有被借用坪數？
回答：
一、現在有些鄉鎮公所有提供這樣的查詢，看該筆土地是否已經套繪使用，你可以到桃園縣中壢市公所，上面有申請書可以下載。
二、你有這樣的認知很好，萬一買到套繪過後的農地，最後都無法申請到合法的使用執照，就麻煩了。
3、我去地政申請了它的地籍圖，
卻發現圖上的道路居然跟現場實景不同？！
地籍圖上的路是直的，現場實際卻是大彎道！
我一度懷疑是搞錯地號，
經過再三確認比對，才發現真的是路長不一樣了。
難道，地籍圖資料沒有更新嗎？
這樣感覺太沒有保障了。
回答：
一、目前在部分鄉鎮公所，對農舍的申請要求中，並不一定要求農地一定要臨路，再來，農地的空地相當的大，一般被徵收後，你的土地變化也不會太大。所以馬路對農舍的影響不是很大。
二、由於上述的部分，就會導致有些繪圖的事務所畫一條簡易的道路示意圖交差，而非畫真正的道路形狀，
三、至於用眼睛看來評斷是不準確的，實際上應該要請地政鑑界後，在請測量公司測量繪製出現場的地形圖，才會瞭解馬路和你基地的實際關係。
我很擔心以後道路會再變更，截彎取直，或拓寬路面，
這方面的資料要去哪查詢，才有最正確、最新的資訊？
回答：
要看你的土地是在都市計畫內還是都市計畫外，都市計畫內的要到縣市政府的城鄉發展科查詢、都市計畫外的要到鄉公所的工務單位查詢。
再者，
如果想查詢都市計畫，或者其他規劃，是否會影響到這塊地，
又該去哪裡查詢呢？
回答：要到縣政府的鄉鄉發展科查詢。那邊的都市計畫是可以供民眾查詢影印的。
因為是自己跟地主接洽，沒有經過仲介，
所以很多法規、流程都不懂，
感覺很沒有保障，如果通通交給代書，可以嗎？
（不知道查詢這些資訊是不是代書的工作？）
回答：
相信你看完，會發現這其他包含了相當多的專業，所以這方面的專業是屬於建築師這邊的業務，一般代書還是比較專精土地買賣上面的專業，所以這方面建議你還是要找建築師或是建築事務所的人來幫你評估。

By Annie
at 2012-04-17T04:54

1、農地原本已經有蓋房子了，也有門牌號碼，那還需要用配蓋的方式嗎？
還是它已經有建照，我買了就可以直接蓋房子？但因為它原有的房舍不符合需求，我想要全部清除、重蓋，可以嗎？還是只能部分「改建」？哪種方式比較簡單快速，可以馬上蓋房子的？
A:基本上這問題要看該農地與農地上建物的現況與條件才能做出較適切的方法
首先該農地已有建築物就不用再用配建方式起造農舍
( 1 )它已經有建照，我買了就可以直接蓋房子？
A:不行喔因這牽涉到當初申請的建物容積建幣仍須再檢討且現況是否有違
建問題 ? 建物現況是否與當初送審平面圖一樣 ?
( 2 )因為它原有的房舍不符合需求，我想要全部清除、重蓋，可以嗎？
A:這樣做需先將該舊農舍報請拆除執造待拆除完畢後再行申請興建農舍但~這
樣又就必須依照新農條例規定辦理 ( 算 89.1.28後 ) 農地需滿756.25坪持有滿2
年....等等限制
( 3 )只能部分「改建」？哪種方式比較簡單快速，可以馬上蓋房子的？
A:是的以修繕或改建方式就能馬上動工 ( 仍需建築師先送審 )
2、這筆農地有一千多坪，應該是可以蓋農舍的，但我聽說有些農地的坪數，
被與其他農地合併計算，在其他地方蓋了農舍了，導致它已經不能再蓋農舍了，要怎麼知道這塊農地有沒有被借用坪數？
A:板大所述之狀況為 ~ 法定空第比 ( 謄本不一定會註記 )
板大渴由土地所有權人跑一趟該土地縣政府農業局申請該筆農地是否有被比例
過
3、我去地政申請了它的地籍圖，卻發現圖上的道路居然跟現場實景不同？！
地籍圖上的路是直的，現場實際卻是大彎道！我一度懷疑是搞錯地號，
經過再三確認比對，才發現真的是路長不一樣了。難道，地籍圖資料沒有更新嗎？這樣感覺太沒有保障了。
我很擔心以後道路會再變更，截彎取直，或拓寬路面，
這方面的資料要去哪查詢，才有最正確、最新的資訊？
再者，
如果想查詢都市計畫，或者其他規劃，是否會影響到這塊地，
又該去哪裡查詢呢？
( 1 )去地政申請了它的地籍圖，卻發現圖上的道路居然跟現場實景不同？！
地籍圖上的路是直的，現場實際卻是大彎道！我一度懷疑是搞錯地號，
經過再三確認比對，才發現真的是路長不一樣了。難道，地籍圖資料沒有更新嗎？這樣感覺太沒有保障了。
A:板大仍是須以地籍圖為準不能以現況為準且確定要買前板大應向賣方提出
鑑界要求以確認土地地形位置 ( 圖面是直路現況是彎路過戶時應無法取得農
証喔 )
( 2 )很擔心以後道路會再變更，截彎取直，或拓寬路面，這方面的資料要去哪查詢，才有最正確、最新的資訊？
A:這方面板大倒是不用過於擔心路的彎或直非說變就變這換牽扯到農地水路
( 水利會 ) 土地所有權甚至徵收......問題 .
( 3 )如果想查詢都市計畫，或者其他規劃，是否會影響到這塊地，又該去哪裡查詢呢？
A:拿該農地的地籍圖( 要地政申請的原圖喔不能拿影印的 ) 去當地向鎮市公所
工務局申請 " 分區使用證明 " 就知道囉

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