關於不動產債權契約 - 考試

※ 引述《Ganges (Ganges)》之銘言：
: 想請問不動產買賣契約到底是要式行為還是不要式行為呢？
: 上課時老師有特別提到民法§166-1，說要經過公證
: 所以應該是要式才對
: 但是我上網查了一下為什麼大部分都說不動產買賣契約是不要式行為？
: 是我哪裡理解錯了呢？到底是要式還是不要式？
: 謝謝回答！



最近剛好上到就來回文
順便加深印象~

~~~~以下摘自鄭冠宇 民法物權 P36~37

民法166-1在民法上具有特殊意義

民法第758條第2項明文規定不動產物權移轉應以書面為之

其目的乃在經由書面的形式要件，對於合意當事人產生警示與保護作用，
使其不致因為輕率，而造成權益的重大不利。

對於所有權移轉的物權行為須以書面為之，但作為其原因行為之買賣契約，
卻未有類似的要式規定，使得其保護物權行為當事人的原意難以達成。

蓋若當事人輕率的口頭合意而締結不動產買賣契約者，
無論事後在移轉不動產時有多慎重，均須依據輕率所完成的買賣契約，
履行不動產所有權移轉之義務。

有鑑於此，立法者制定166-1，不動產物權變動之原因行為，
應具有一定形式之要件，以達到保障私權及預防訴訟之目的。


166-1關於債權契約應經公證之規定，應屬強制規定，違反者應為無效。

但若未經公證而去地政機關登記，本於物權無因性理論，
物權行為之效力不受債權行為效力影響
縱使債權行為有無效之事由，亦不足以影響物權行為當事人間為有效之物權行為。
所以去地政機關依舊可以辦理登記。


故假若166-1實行的情況下
未經公證之買賣契約，雖無法具有效力，但當事人間卻仍為有效之物權行為，
而完成不動產物權之移轉登記者，買受人所取得之不動產所有權，
理論上即存在有不當得利之情形，當事人間一旦發生移轉登記之結果，
卻又立刻面臨返還登記之請求，徒增困擾。

為避免上述情況，遂有166-1第二項之規定，經由不動產物權變動之法律行為的效力發生

使其原因行為的效力因而補正，避免前述不當得利之情形發生。


是以民法166-1，是建立在物權行為獨立性及無因性之基礎上。


至於為何遲遲不施行

蓋因利益牽扯

1.投資客每次交易，都必須繳交公證費，會增加成本

依據司法院公證費用標準表

一筆1000萬~2000萬的買賣
其公證費就要8000

成本很高

又如建設公司這種大量交易買賣的

每次訂一個契約就要跑去公證，也頗費時費力費錢

2.契約拿去法院公證就好，不需經手地政士，
將使地政士業務量大幅下滑

基於上述兩個原因，166-1很難實施

備註:166-1施行日期受債編施行法第36條第2項但書限制

打完收工

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