102 不動產經紀人土地開發分析計算題 - 考試

By Ula
at 2013-11-29T23:32

Table of Contents

開發或建築後預期總銷售金額的計算方式，網路上找到的資料：
「根據技術規則第72條之規定：「開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。…前項銷售單價應以比較法或收益法求取之」
然而，前述規定隱含著開發或建築後之土地及建物「即刻銷售完畢」的強勢假設—事實上，在房地產市場景氣欠佳或整體開發規模較大時，建築完工後建物即刻銷售完畢是幾乎不可能的事，既然如此，便應該考慮總銷售收入時間折現的問題，否則在此條文的假設前提下所進行之分析，便隱含著總銷售金額與土地價值的高估。」

如果這樣，不動產估價技術規則要求得估價更精準完備，就要修正啊還拿95年6月12日修正的規則來考我們，讓人掉入陷阱！？

※ 引述《Lovepeaceveg (peace)》之銘言：
: http://miupix.cc/pm-1EB3NV
: http://miupix.cc/pm-F968SK
: 如題，請問土地開發分析的計算題，補習班的擬答有計算總銷售金額之資金折現率，可是在不動產估價技術規則中所列公式（估81）均找不到這部份的計算依據與說明，敬請高手解答，謝謝！畢竟這題出在申論題，25分耶好傷呀

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Tags: 考試

All Comments

By George
at 2013-12-03T06:25

你真的需要一本課本

By Caitlin
at 2013-12-03T21:39

這篇是針對75條所謂可實現價值如何尋求所提出的意見

By Olivia
at 2013-12-07T10:23

而非對土開的原理提出質疑

By Donna
at 2013-12-08T19:07

土開是成本法應用,你把兩個的公式擺在一起看,你就懂他的
原理了

By Edwina
at 2013-12-13T17:13

先言明在下非本科、非從業人員，全然門外的退休人員

By Tristan Cohan
at 2013-12-13T19:14

謝謝C大指導！

By Hamiltion
at 2013-12-17T00:06

如果沒記錯的話,題意是說一年後建築完成的成屋銷售價格，
那這就等同於價格日期當時可實現的預售屋價格，土地開發分
析除都更外，應以預售厔價作為假設，所以我也認為不需折現

By Doris
at 2013-12-17T01:09

另外，從另一角度想，開發完成後的可實現成屋價格已經利
用綜合資本利率及要求報酬率進行一次折現，為什麼還要再折
現一次

By Annie
at 2013-12-20T21:46

預期總銷售金額並非以預售屋價格算，而是"價格日期"當時
可實現之價值，請仔細看75條三項

By Bennie
at 2013-12-21T20:11

再者，土開公式所除的i和R並非折舊概念，而是分別從預期
總銷售金額扣除資金成本和建商利潤

By Noah
at 2013-12-21T22:27

只是他不是用減法而是用除法表示

By Brianna
at 2013-12-22T16:50

請把土開公式和成本法公式擺在一起比較，並參詳58,60條

By John
at 2013-12-26T19:27

應該是對的

By Jake
at 2013-12-31T06:49

其實當初我也質疑，不過你想開發後土地價格扣除時間的增值

By Elma
at 2014-01-02T09:05

是求不出來本來素地價格的

By Kristin
at 2014-01-06T12:13

75條第三項說的應該是以價格日期單價去推未來的收益

By Suhail Hany
at 2014-01-10T23:47

應該不是說要用價格日期之價值為基準吧?法條寫"考量"

By Ingrid
at 2014-01-12T18:20

而且題目已經給了銷售金額那不就是法條中要求的數字?

By Hamiltion
at 2014-01-13T13:16

如果你要折現再扣成本那就變成你拿價格日期的金額

By Hardy
at 2014-01-16T03:46

在扣開發期間的成本這不是有點怪嗎..

By Hardy
at 2014-01-18T23:07

回c大我直接舉個例子，三個估價師估這個案子，三人分別

By Queena
at 2014-01-19T14:01

蒐集到的總銷售金額分別是(1E/2E/4E)，完工日期分別是

By Edwina
at 2014-01-23T10:05

(1年後/2年後/3年後)，其他利潤率、成本等資料假設相同

By Isla
at 2014-01-26T16:44

你覺得不折會，三個人土開法估出來的素地價格會有甚麼不
同?

By Hedwig
at 2014-01-30T21:54

75第三項:[....應考量價格日期當時(現在)銷售可實現價值

By Freda
at 2014-02-03T18:13

] 那題目給你未來1年、2年後預期總銷售金額，你覺得要不

By Lydia
at 2014-02-05T19:23

要折?

By Mia
at 2014-02-06T02:28

CONAN大，75條第三項所稱銷售單價應考量...求取之。

By Belly
at 2014-02-07T16:37

75第一項：預期總銷售金額應按...乘以「推定之銷售

By Yedda
at 2014-02-11T16:53

單價」求取之。依題意已推算出總銷售金額啦

By Gary
at 2014-02-12T18:44

75第三項所稱"價格日期"指"不動產價格之基準日期"

By Belly
at 2014-02-15T02:00

折現這個動作應該在推定銷售單價時完成，個人認為

By Irma
at 2014-02-18T03:03

請先明白價格日期的定義，今天題目給的總銷售金額是未來

By Eartha
at 2014-02-21T12:06

所以我並未在套公式時再算一次折現率！^_^

By Edward Lewis
at 2014-02-22T20:59

是未來啊開發分析就是要用未來價格去算不是嗎...

By Anonymous
at 2014-02-25T03:39

你舉75III 那個應該是題目給你價格日期銷售單價你要
換算成未來價格的基準(我前面說錯)

By Noah
at 2014-02-26T18:33

題目既然已經給你未來總金額有需要再換算回去嗎?

By Franklin
at 2014-02-26T21:59

然後你舉的例子其實不會有太大不同因為妳說的開發
期間這部分的影響已經反應在銷售金額和之後要扣除的

By Olive
at 2014-03-01T12:50

成本和利潤率上了

By Kyle
at 2014-03-05T16:21

土開最好是用未來價格

By Yuri
at 2014-03-09T15:13

土開公式的S是指"價格日期"假設他完成開發的預期總銷

By Suhail Hany
at 2014-03-14T09:25

而不是你隨便找到個預期總銷售金額就可以把它丟進去好嗎

By Puput
at 2014-03-17T13:14

請你先了解何謂價格日期?然後看清楚75III到底是在講甚麼

By Eden
at 2014-03-20T18:12

總銷金額是預售屋的價格，即價格日期當時可實現的期貨價格
，也就是一年後的成屋價

By Edward Lewis
at 2014-03-23T01:52

C大講得是對的,不過有人還是堅持己見那C大就別白費口舌了

By Ida
at 2014-03-25T12:37

看得出來C大很熱心

By Barb Cronin
at 2014-03-28T16:26

謝謝兩位C大的熱心與耐心，我不懂的是折現的考量如

By Delia
at 2014-03-31T16:04

為必要，何不修訂規則將之帶入公式以免紛爭並增加估

By Christine
at 2014-04-04T22:53

價準確度呢？我就等成績單看它是否給我0分

By Leila
at 2014-04-06T13:55

0分是不至於啦如果有把公式寫出來的話

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