使用借貸物權化問題 - 考試

關於j大的問題，我先貼出來。

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租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，
請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？
那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？


那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，
他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，
會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？

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我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下，

都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。


因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。


而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人，

不僅僅因為債權而占有需要受到保護，

而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護，

涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。


而我們在討論「類推適用」原則的時候，

要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題，

「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的，

所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理，

就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。

426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權，

兩個物權如何維持既有的存在的問題。

所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉，

分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題，

依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。



而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。

使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮，

難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？ 無償比有償更不受限，似乎怪怪的。

所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。

也才符合「類推適用」的本旨。


※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言：
: ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言：
: : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題
: : 時間: Sat Sep 12 17:06:43 2020
: : 不好意思，我先說結論。
: : 關於「使用借貸得否類推適用425條」？
: 你的論述是反對使用借貸物權化，
: 但如同我前面推文說的，
: 今天所要討論的主題是，要讓答案內容更加完整，兼顧不同學者的主張，
: 到底要不要去寫出使用借貸物權化這個爭點，
: 贊成使用借貸可以物權化，學者他們採行的邏輯、法理是什麼，
: 面對租地借屋會用哪一個法條去分析，
: 至於評析、反對都是點出這些論點之後再去做吧。
: : 因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子，
: : 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是)
: : 我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。
: 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，
: 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？
: 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？
: 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，
: 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，
: 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？
: : 因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人，有維持社會安定的功能。
: : 而借地蓋屋的問題是，借用人是否因房屋所有權，使其對土地的占有有特別保護的需要。
: : 另外，也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來，
: : 若類推適用第2項，未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地，似無實益。
: : 因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下，
: : 類推適用425條，並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護，那何必適用？
: : 簡言之，以下兩點：
: : 第一、保護的對象不用，法理論據也不同。
: : 承租人一無所有，因此居住的安定需要保護。
: : 借地蓋屋的借用人擁有房屋，基於社會經濟秩序，故其對土地的占有需要保護。
: : (如果借用人沒有蓋房子，只是堆雜物，那就直接767，沒有以上的問題。)
: : 第二、類推適用無法達到保護的目的。
: : 買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。
: : 借地蓋屋，借用的期限若也只有五年，也不符合社會經濟效益。
: : 若只適用第一項的買賣不破租賃，卻不適用同條第二項的期限限制，又要如何說理？
: : 另外我再補充一下，若只類推適用425的第一項，把租賃契約換成使用借貸契約，
: : 一樣不能達到保護借用人的目的。
: : 因為依照470和472的規定，對借用人的保護更少，因為是無償的關係，
: : 貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。
: 這個你不用擔心啦，會出現這些爭議，
: 前提條件通常都是未定期限的使用借貸關係XDD

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