給想入房仲業的同仁參考 - 房仲

※ 引述《nomosaic (禁區撒野)》之銘言：
: 給想入房仲業的朋友
: 要當仲介基本上沒有限制 也沒有分系科別
: 只要有心自認耐操耐磨 就儘管去試試吧
: Q:
: 房仲的前景好嗎　以後的發展是怎樣呢　業務可以做到幾歲呢
: 一個case怎麼分配呢　　會不會同事會私下較勁　造成惡性呢 ?
: A:
: 房仲業前景是還可以啦，房地產92年6月開始轉好，房價從那時開始就一路回升
: 很多小仲介也加盟開店搶大餅，但是市場餅就是這麼大，是有點僧多粥少的情形
: 有些人在不好的景氣也能轉很多錢，是有方法的
: 一般業務做久了，比較不會去做正常買方，正常買方因為會比較，又不敢出價 也很盧
: 要帶看要介紹，他們也拿不定主意，又是爸又是媽要接著看，所以會花費很多時間
: 所以有很多業務會轉向做"投資客"，他們就是買未裝潢的房子，裝潢好後再拿去賣
: 如果你手上有接到未裝潢的房子，可以馬上找投資客成交，他們不囉唆也很阿沙力
: 但缺點是投資客出的價錢都壓的很低，這點你必須說服賣方接受，其中就有點技巧啦
: 兩方再你加一點我讓一點，讓彼此成交後，你就賺到業績了
: 隔兩三個月後，投資客把房子裝潢好後再拿給你賣(這時投資客價位會賣偏高)
: 如果你能賣掉，是不是你又能賺一筆？當然投資客不會只給你賣，
: 他會給很多加房仲一起賣，看誰有本事先成交囉....
: 只是信義房屋有規定如果賣給投資客後，6個月如果投資客沒賣掉才能再接回來銷售
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現在業四區已經沒這限制了 甚至回接開價％都提高不少

: 業務做久了，就會玩這一套，比較不會認真經營正常客了
: 但就現實考量，你要的是業績是成交(醬你才有薪水)，除非店長有限制
: 不然滿多人都會做投資客生意，就像以前我手上至少有15個投資客電話.....
: 業務可以做到幾歲？ 信義房屋有專業職和管理職可以發展，看你的興趣
: 專業職就是一直賣房子，管理職則是能參選店長，以後當店長來管人員
: 兩者是不一樣的，你要看你適合哪種......
: 如果你業務做的不錯，約2年後你可以報名去選店長(區主管提名)
: 如果有上就先從實習店經理開始，慢慢再轉正式店經理...
: 沒有上隔三個月也可以再報名(一季選一次)
: 信義永慶是這樣啦，但如果是加盟店(永慶加盟.中信.21世紀...等)，就只能做業務了
: 加盟店是不可能當店長的(他們是股東結構)
: 信義有底薪，每階級不一樣，獎金是服務費的8%，若買賣由不同人成交則對半分
: 信義還有團體獎金4%，這4%是全店總業績提撥再均分的...
: 永慶獎金制度我就不知了，如果是加盟店的，則有分高專和普專，沒團體獎金
: 普專是有底薪(比較少)，業績獎金約服務費12%起跳，依業績等級提高，每家不同...
: 高專則是無底薪，高獎金，業績獎金從40%起跳，最高可以拿到60%，每家規定不同...
: 所以以信義來說，新人底薪約21000(不知有沒變？)，如果你賣500萬房子
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助理底薪22000 二級專員底薪23000


: 買賣雙方服務費也收足5%，服務費就25萬，
: 如果房屋開發和成交買方都是你的 (行話叫[全泡]，一半則叫[半泡])
: 25萬的業績就都歸你，不然就對半分，如果都是你，那獎金25萬*8%=2萬
: 加底薪及團獎約4~5萬多....(ps保障6個月期間不管你成交幾間，是不能領業績獎金的)
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提前轉獎金 六個月滿72萬實績 就可以轉獎金制

信義是兩段式收費 簽約收7成 交屋收3成服務費

實績72萬表示 公司收到服務費72萬 且轉獎那個月

做的業績才能算獎金（表示沒轉獎金那個月做在多都是

公司的）



: 但如果是加盟店的普專，獎金如果12%，=3萬，加底薪(沒團獎)約4萬左右
: 如果是高專，因為沒底薪，獎金如果40%，=10萬
: 當然你賣掉越多房子，收入就越多了
: 或是你以開發為主，你接很多好的case(ex價錢低.地點好)，店裡自然有同事會幫你賣
: 如果能成交至少你也有一半的業績......但就算你開發很強，自己也要學銷售啦.....
: 當然買方出價不會高，你就要回頭和屋主議價，這是技巧方面的
: 如果說競爭當然也是會有，人都是自私的，誰不想冒全泡，這樣買賣業績都是自己的
: 也不用分出去..... 所以有很多人就會只銷售自己的案子，較不會管別人接什麼案子
: 除非你的case真的很優，優到大家都想幫你成交，就另當別論了.....
: Q:
: 我知道信義的經驗傳承做的蠻好的
: 我新手也會努力學習 但真的遇到不太好的學長姐該怎麼辦呢
: 如果剛進社會沒什麼人脈 入此行會不會壓力大 ?
: A:
: 信義是比較有制度，企業文化也比較好，你學的會比較正派....
: 會遇到不理人的學長姊也是有可能的，這種以市區比較多，
: 他們不理的原因不是因為你不好，而是長久以來看過太多人來來去去了
: 他們花很多心思去教導，很多人沒做3個月就離職了，週而復始，是你 你還會去教嗎？
: 所以這也是新人很容易陣亡的原因之一，爹不疼娘不愛，一切都要靠自己
: 做成了順手了就是你的，不然很容易回家吃老米.......
: 做房仲業很多人都是沒人脈的，但也是有方法啦，除了之前介紹投資客外
: 做一段時間後你可以轉型，朝特殊的產品發展
: 如土地.建商餘屋.別墅.透天.豪宅.店面.大坪數的停車場.賣場.商業大樓....等等
: 都是一個方向，但往這方向之前，你也要先累積自己的實力
: 不論開發或銷售一定要有業務力，你才能作的好...
: 以上我說的那些產品，能買的起的幾乎都是高金字塔頂端的人
: 他們收入能到如此，想必思考也是不簡單的，你沒有幾把刷子，三兩下就容易被K.O.了
: 這些有錢人也喜歡盧，除非是天上掉下來的業績，不然經營上也是需要花時間的
: 而且你也要想辦法找出這些實力雄厚的買方，這就看你的手腕和本事啦....
: 不然你就算接到案子，賣不掉也沒用，到時候案子一逾期，
: 就會被其他店的學長姊或同行接走，你醬不就是反幫他們開發了嗎？
: 甚至比較黑的是，在你案子還在委託時，他們就會找上你屋主先培養關係
: 到時你一逾期，他們馬上接手..更賤的是，你還在委託中，同行就先和屋主預簽委託了
: 到時你可能連怎麼葛屁的都不知道.....
: 信義是嚴禁開發同仁已委託的案子，至於有沒有人會違反規定，很多人心照不宣就是了
: Q:
: 我有興趣加入房仲事業 一開始該怎樣選擇我的戰場
: 能否推薦好的店頭 ?
: A:
: 至於你說哪家店比較好？這沒有一定答案耶...
: 你考量的方面可以有：
: 1.區域總價：高總價和低總價 直接關係的是你的業績，也是你的荷包
: 2.地區產品：這地區是以公寓.商業大樓.住宅大樓.別墅.透天.店面，哪種產品多
: 3.消費能力：你是要一開張吃三年，還是以廣大的買方群為主，這些人成交的機會多
: 4.制度文化：是加盟店高獎金好，還是資源較多的大品牌好
: 5.地區環境：特殊生活環境吸引特殊族群，如捷運.公園.三鐵共構.商業區(東區.西門町)
: 等等，以上都可以是你思考的方向....
: 就像在南部也有房仲，但是南部的房子總價偏低，
: 台北賣一間房子，相當於南部要賣3間
: 畢竟南北差異大，所以收穫也會不同.....
: 這些你都參考參考吧.......
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: 以上來源出自 版友vencent0529 自己在房仲業一些心得經驗
: 在此感謝V大分享


看來學長現在已經晉升成為信義房屋的買方了吧

有空多給學弟些指教摟


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