26歲買房規劃 - 工程師

※ 引述《GitLab (GitLab)》之銘言：
: 標題: [請益] 26歲買房規劃
: 時間: Mon May 22 23:43:11 2017
:

致 GitLab 大大，您好，

小弟是對這個問題比較有興趣，

2. 以一個正常家庭來說，扣掉房貸後每月應該存多少比較洽當？

但，為求回文完整性，會把一些問題給點出來，

畢竟這裡是生涯規劃版，錢錢只佔一小部份。


: 一直來都有在看房子
:
: 但總越看越覺得心灰意冷 好像沒有一間買得起的（第一年年收50萬）
:
: 直到最近這幾年隨在收入提高才慢慢開始有了買房的希望
:
: 小弟目前 26歲 工程師 目前年收約 90~100 萬

因為您沒有提供，經常性月收入的金額，

那只好提供評估算式給您自己去計算，

看您每個月實領有多少，獎金、紅利、分紅，那些先不要算進來。

以您提供的資料，年收100萬，

那暫以月收入為7萬來計算與規劃之，

7 萬 X 14 個月＝98萬，概略的月收入與年收入。

銀行在受理您申請房屋貸款時，會去看這兩個數字。


: 論及婚嫁女友 27歲 研究助理 年收約 55~60 萬

這邊只能希望當事人沒看到這一段，

還沒共結連理之前，女友的收入，先不要算進來。

因為現在只是論及婚嫁，等真正在喬婚事的時候，壓力可能會很大，

所以，您要不要考慮一下，先結婚，再買房，

如果您自己算是比較沒主見的，現在的輿論比，

建議不買房 V.S. 建議買房，大約是六比四，

準確一點可能是6X.XX% ︰ 3X.XX%，這樣。

再說，以您的年收入，要支付 年利率約1.85%，20年期，480萬的貸款，

應該是不會有啥大問題。

房貸的速算公式，20年期，貸100萬，月繳約5000元。

480萬是100萬的 4.8倍，心算一下，月繳應該是24000元上下。

貸款類的東西，寧可抓高，也不要『低估』。

:
: 目前我們的現金資產約 100 萬（包含定存、股票、外幣）
:
: 我們希望可以買在南港、汐止、基隆七堵或宜蘭（可考慮通勤台北上班）
:
: 預計想買 700 萬以下的房子
:
: 會想買房的原因無他，自己住以及有個可以保值的物件
:
: 假如以一間 600 萬的房子，自備款假如 2 成的話需要準備 120 萬（我們快達到了）

能否請問一下，是誰跟您們說可貸八成的？

一般會建議自備三成的用意是，你買了房子之後，總要添購傢俱家電之類的吧？

若是有家人願意贈送家電之類的，您最好考慮一下，

在對方贈送之前，先挽拒掉，免得造成日後回禮的困擾。

銀行貸款成數，原則上當然是越高越好，不過也要看『物件』。

: 首購房貸利率大約在 1.7% ~ 1.8% 每月須還款約 23000
:
: 這個還款數字我還算可以接受，算下來每個月扣掉水電生活費
: 初估 兩個人加起來剩下的錢還可以存 25k~40k

請問一下，你們是使用共同帳戶在存錢嗎？

: 我們想買房的規劃大致如上，有幾個問題以及目前猶豫的點想尋求大家的意見：
: 1. 假如要買房子的話，利率最優惠目前是青年首購成家方案？

目前是有，利率 1.74%，額度是500萬，雙北市好像可以辦到30年期。

基本上月繳差沒多少，看您自己的意思如何。

1.74%，20年期，貸480萬，月繳金額 ＝ 480 X 49.366 ≒ 23695.68 元

1.85%，20年期，貸480萬，月繳金額 ＝ 480 X 49.881 ≒ 23942.88 元

23942.88 － 23695.68 ＝ 247.2元，每個月的差距。

個人是不建議辦30年期的，因為利息支出會比較沉重。

: 2. 以一個正常家庭來說，扣掉房貸後每月應該存多少比較洽當？

這個是壓軸。

: 3. 現在買房在許多人眼裡看起來不明智，是否該繼續等等？

這個就看您自己有沒有「迫切的需要性」，以生涯規劃的角度來看就是這樣。

因為你現在還沒把婚事搞定，所以那個一百萬的存款，是都不會動用到？

以現在餐廳的行情，一桌差不多要15000吧！？

之前去高雄85大樓勘景時，順便問了一下君鴻國際酒店的宴席價格，

12人桌，15999起跳。

再說，迎娶儀式，媒人婆紅包等等之類的，那些加一加也不少，

還有禮車，伴郎、伴娘的支出，再加個婚禮攝影(靜態)，婚禮錄影(動態)？

如果有好的房子，當然可以先入手，至於要自住，還是出租，

真的會建議您等婚事辦完，再來頭痛。

: 4. 買房後有可能不能輕易換現有工作，好像被房子綁死了...?心態上大家都如何調適

先介紹一個名詞好了，有一種東西叫『物業管理公司』，

這個是在電視上看到的，說穿了就是「租屋仲介」，

萬一在別的地方有好的offer，且工作地的房租若比手上的房貸便宜，

可以考慮把房子租出去，這樣應該就能解決一部份的問題吧！？

只要租金可以cover掉房貸的部份，若不行，那損失最少就是賺錢，

就看您能不能接受那個房貸差額，因為每個人的觀點不同，

您要自己想一下。

一般買房的考量是這樣，會稍微去打聽一下附近的租金，

其中一個原則是，房租至少要能夠打平，您繳出去的房貸，

若房租沒辦法打平房貸，那真的就要考慮一下，

尤其是租金行情不到房貸的一半的，要特別留意。

因為萬一若不住，或是換工作地點，可能就會變成『脫手優先』。

假若，未來有打算出租，

那傢俱跟家電，在挑選上，會建議傾向『選擇耐用度』較佳、較久的。

你自己買的東西，會很珍惜著使用，但，房客？就很難說了。

只有租不出去的價格，沒有租不出去的房子。給您當參考。


【 Ｑ︰ 扣掉房貸後每月應該存多少比較洽當？ 】

如果你想知道理論上的答案，一句話就結束了，

答案︰月收入的30%。不過，這個是理論，聽聽就好，

如果不打算養兒育女，儲蓄率差不多要拉到那麼高，

至少要替『退休』做點打算吧？

再來還有一點是，因為您都沒有列財務支出的狀況，

所以小弟也只能用假設的，

26歲這個年紀，有可能是需要繳學貸的。

一般來說，學貸月繳，最高不會超過您未來收入的20%。

不然正常來說，若真的很有計劃性的在做理財規劃，

存款應該沒那麼少。

我們單就男生的部份來討論，首年的年收入，50萬，

理論上，應當存下15萬元。

但是，您只有列共同存款，兩萬五～四萬之間，那是不是其中有一方，

需要繳學貸，或是有其它的支出？

再來就是你們的居住狀況是，一同居，二分居，三住家裡。

居住狀況，會主導存錢的速度。

先暫以，尚未結婚一個人自己背房貸，在外租屋的狀況來分析。

月收入︰7萬，年終兩個月，另計。

收入100%，

儲蓄︰30% ＝ 21000
居住︰30% ＝ 21000
生活︰30% ＝ 21000
稅金加保險︰10%＝7000

資產狀況︰不詳，不知有沒有汽車或機車。

保險保單狀況︰不詳，所以沒辦法計算，準確的年度保費支出。
暫列 24000元，一年。月平均為2000元。

假設已經買房後，根據實務狀況後，調整如下，

主要的經濟壓力︰月繳 24000的房貸。

【 儲蓄 】︰21000 － 學貸月繳 － 你想存的金額 － 固定的投資 ＝ 「０」元。

　　　若有剩餘，就是拿去存起來。

註一，學貸不會繳一輩子吧？繳學貸的錢，本屬儲蓄，

你只是暫時拿去繳學貸，繳回之後，要回歸儲蓄的額度。

若有出國玩樂的需求，再另行規劃。


【 居住 】︰21000，因為不夠繳房貸，所以生活就要稍微克制一下，

居住支出的上限，理論是30%，但實務上會建議壓到25%以下，

因為在未來，還有養兒育女的可能性，而且退休也要稍微準備一下。

因此會建議，將居住總開銷，壓制到月收入的25%以下。

買了房子，可不僅僅只有繳房貸啊，您還有『連帶支出』要去考慮。

最基本的有︰水、電、瓦斯、有線電視、家用網路、大樓管理費......

有房子，是資產，那就有稅金，要繳。房屋稅(五月)、地價稅(十一月)

然後，因為有房貸，還必須投保，火災險與地震險。

以上這些支出都要歸屬在，居住開銷裡面。

上面有一筆錢沒規劃到，就是您的年終，當您買房之後，

年終獎金，就不要亂動，每年拿去做部份提前清償房貸。

以下是簡略的還款計劃。

繳款 償還 償還 償還
期別 本金 利息 本利和 貸款餘額 額外還款
13 16,852 7,091 23,943 4,582,942 -100,000
25 16,791 6,629 23,420 4,283,142 -105,000
37 16,685 6,161 22,846 3,979,605 -110,000
49 16,527 5,688 22,215 3,672,953 -120,000
61 16,285 5,204 21,489 3,359,176 -130,000
62 15,679 4,978 20,657 3,213,497 0

以每一年有十四萬可以運用，四萬元留下來包過年紅包。

雙方家長，一人一萬元的紅包，金額可自行調整。

當您開始第一次部份提前清償房貸後，房貸的支出，會略為減少，

此為，每年皆拿出十萬的年終，去進行部份提前清償的『債務處理方式』。

等到第五年過後，月繳房貸，就會低於21000元。

在這之前，居住開銷不夠的部份，就是從生活費抽錢出來補。

不足的金額，房貸差 3000 元，連帶支出約需要 3000元。

合計差額，每個月6000元。

【 生活 】︰21000 － 6000 ＝ 15000

日常三餐、上班通勤、假日出遊、手機通訊、生活小用品、雜項支出。

婚喪喜慶、送禮......

想辦法用15000元，去打平這些開銷。

若有剩，拿去存起來，當出國玩樂的基金。

【 稅金與保險 】︰7000

因為沒數據，只好暫列，保險，每個月均攤為，2000元，

這部份，再麻煩您自己去調整。

目前需要計算的大概是所得稅，

年收入98萬元，再多個3000元的生日禮金，我比較好算。

以105年，綜合所得稅的『免稅額、標準扣除額、薪資特別扣除額』為，

303000元，來推算。

983,000 － 303,000 ＝ 680,000 元

680,000 － 520,000 ＝ 160,000 元，這邊要繳 12%的稅金，

520,000的部份，要繳26,000元的稅金。

160,000的部份，要繳19,200元的稅金。合計︰預估要繳45200元的稅金。

一般公司都會預扣一部份，若以預扣 5%，來推算，

70,000 x 0.05 ＝ 3,500，3,500 x 12 ＝ 42,000元。

45,200 － 42,000 ＝ 3200 元，這是您需要補繳的金額。

若沒有汽車或機車，那稅金與保險的部份就到此結束。

若有剩餘，拿去存起來，若有不夠的狀況，從生活費去拉錢來補，

萬一再不夠，才從儲蓄的部位，拉一些錢來用。

能不動用，就儘量不動用。

【 關於繳完房貸，應當存下多少？ 】

原則上是越高越好，因為您的人生旅程中，買房只是一件小事，

擠一擠，就過得去。能拉到30%的儲蓄率，就拉上去，

當您開始養兒育女時，就是有多少存多少了。

再說，以上的規劃，並未包含『另一半』的部份。

有了另一半以後，儲蓄率可能會提高，但也有可能會下降，

會下降的原因，就歸類在『疼老婆』這個原因，

但應該不會影響到生活品質。

如果有提高，那就自己去推算一個『緊急備用金』的額度，

保留這個額度之後，多的錢，可以『分批』，慢慢的去做部份提前清償房貸。

美好的未來，正在等著您，所以買房這件事，您自己想清楚再決定，

雖然一堆人看空，但是，有房屋需求的人是您。

如果自己覺得，可以『以租代買』把剩餘的錢，去做點其它的事，

那也沒什麼不好。

有需求，就多做功課，總會遇到您覺得『價格，地點，機能』都OK的房子，

重點是您要覺得OK，因為出錢的是老大，您說了算。

若是家人持反對意見，很簡單，請他出錢，不然就婉轉的請他閉嘴。

房貸這類的財務問題是小事，多陪陪家人，才是真的。

當然，我說的不是現在，而是有一點點遙遠的以後。

以上回答，供您參考。

願您，身體健康，情感圓滿。
萬事順心，平安喜樂。

ameryu. 2017-05-23#

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